关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
深圳经济特区国有企业法定代表人任期经济责任审计条例
广东省深圳市人大常委会
深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告（第九十九号）
深圳经济特区国有企业法定代表人任期经济责任审计条例
《深圳经济特区国有企业法定代表人任期经济责任审计条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2012年6月28日修正，现予公布。
深圳市人民代表大会常务委员会
二○一二年九月十八日
深圳经济特区国有企业法定代表人任期经济责任审计条例
（1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过
2000年12月22日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三次会议第一次修正
2012年6月28日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十六次会议第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为加强对国有企业法定代表人任期经济责任的监督，客观、公正地评价其经营业绩，保障国有资产的安全与增值，根据国家有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条 深圳市、区人民政府所属国有独资企业、国有控股企业法定代表人的任期经济责任审计，适用本条例。
本条例所称任期经济责任，是指国有独资企业、国有控股企业（以下简称国有企业）的法定代表人任职期间对其所在企业资产、负债、损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任。
第三条 有下列情形之一的，应当对国有企业法定代表人进行任期经济责任审计：
（一）法定代表人任期届满；
（二）法定代表人任期内因调任、免职、辞职、退休等离任的；
（三）企业进行出售、拍卖等资产重组的；
（四）企业破产、解散的。
未进行任期经济责任审计的国有企业法定代表人，不得解除任职期间的经济责任。
第四条 任期经济责任审计，应当以法律、法规和规章为依据，坚持独立、客观、公正的原则。
第五条 市、区人民政府审计机关（以下简称审计机关）负责同级政府所属的国有企业法定代表人任期经济责任审计工作。
国有企业法定代表人的任期经济责任审计依照干部管理权限确定。
第六条 审计机关应当建立健全任期经济责任审计管理制度，规范审计行为，对内部审计机构、社会审计组织实施的任期经济责任审计进行指导、监督、检查，并向本级人民政府报告任期经济责任审计工作情况。
第七条 国有企业法定代表人任期经济责任审计依照国家有关规定实行联席会议制度，通报、交流任期经济责任审计情况，研究解决任期经济责任审计中的重大问题。联席会议由政府审计、监察、人事、国有资产监督管理等部门和其他有关部门组成。
联席会议下设办公室，负责处理日常工作，办公室设在审计机关。
第八条 国有企业法定代表人任期经济责任审计结果，应当作为国有资产监督管理机构、国有资产产权单位和其他有关部门考核、任免、奖惩法定代表人的依据。
第二章 审计管辖和审计组织
第九条 市、区人民政府所属的国有企业由同级审计机关进行审计。
前款规定企业的下属国有企业按照下管一级的原则，由上一级企业决定审计；审计机关认为必要时也可以直接审计。
企业决定的审计由企业内部审计机构实施，也可以委托社会审计组织实施。
市、区国有资产监督管理机构（以下简称国有资产监督管理机构）按照干部管理权限的规定，决定对其负责管理的国有企业法定代表人的任期经济责任审计并组织实施，审计机关依法进行监督。
第十条 法定代表人任期经济责任审计实行计划管理。审计机关根据市、区国有企业法定代表人管理机构报送的国有企业法定代表人任期情况，制定并执行审计计划。
国有资产监督管理机构应当根据其管理的国有企业法定代表人的任期情况，制定和组织实施审计计划，并接受审计机关的监督。
审计机关和国有资产监督管理机构可以根据实际情况的变化，调整审计计划。
审计机关和国有资产监督管理机构应当建立审计计划、审计结果等审计信息共享机制。
第十一条 实施任期经济责任审计的机构，具有下列职权：
（一）检查被审计企业的会计凭证、会计账簿、会计报表以及与法定代表人任期经济责任有关的其他资料；
（二）向有关单位和个人进行调查，并取得证明材料；
（三）法律、法规规定的其他职权。
第十二条 审计机关实施任期经济责任审计所需经费列入本级人民政府财政预算，实行专款专用。委托社会审计组织实施审计的，费用由委托单位承担。
第十三条 审计人员应当具备与任期经济责任审计工作相适应的专业知识和业务能力。
审计人员应保守实施任期经济责任审计中知悉的商业秘密。
第十四条 审计人员依法实施任期经济责任审计，受法律保护。任何组织和个人不得拒绝、阻碍和干扰审计人员依法履行职务，不得打击报复审计人员。
第三章 审计内容和审计程序
第十五条 国有企业法定代表人任期经济责任审计的主要内容包括：
（一）执行财经法律、法规、规章和政策的情况；
（二）国有资产保值、增值及其他任期经营目标的完成情况；
（三）企业资产、负债、损益情况；
（四）有关生产、经营、投资方面的重大决策情况；
（五）需要审计的其他事项。
实施任期经济责任审计的机构在审计中，为查明有关事项，有权追溯到法定代表人任期以前的年度，但应分清阶段和责任人。
第十六条 国有企业法定代表人任期届满的，任期经济责任审计应自任期届满之日前十日内开始实施。
任期内因调任、免职、辞职、退休等原因而离任的，任期经济责任审计应当自决定或者批准之日起十日内开始实施。
企业进行出售、拍卖等资产重组或者破产、解散的，任期经济责任审计应当自决定或者批准之日起三十日内开始实施。
在开始实施任期经济责任审计三日前，实施审计的机构应当以书面形式通知被审计企业及其法定代表人。
第十七条 国有企业法定代表人未经任期经济责任审计的，不得对其任命新职。
第十八条 实施任期经济责任审计应当成立审计组，配备相应的审计人员，并可根据工作需要聘请具有与审计事项相关专业知识的人员参加审计。
第十九条 审计人员与被审计企业或者其法定代表人有利害关系的，应当自行回避。
被审计企业或者其法定代表人认为审计人员与其有利害关系可能影响公正审计的，有权申请审计人员回避。
审计人员是否回避，由实施任期经济责任审计的机构决定。
第二十条 在任期经济责任审计中，被审计企业及有关人员应当提供下列资料：
（一）法定代表人任职期间的述职报告或工作总结；
（二）法定代表人任期经营责任书；
（三）会计凭证、会计账簿、会计报表等有关资料；
（四）资产、负债、损益等有关资料；
（五）企业章程、合同或协议，生产经营计划及重大决策的有关资料；
（六）其他有关资料。
被审计企业及有关人员提供的资料必须真实、完整，不得毁灭、伪造、转移、隐匿。
第二十一条 实施任期经济责任审计的机构应当在发出审计通知书之日起四十五日内完成任期经济责任审计，特殊情况经决定审计的单位批准可适当延长。
第二十二条 审计组实施审计后，应当向实施审计的机构提交审计报告。
审计报告在提交实施审计的机构前，应当征求被审计企业及其法定代表人的意见。被审计企业及其法定代表人应当自收到审计报告之日起十日内提出书面意见；逾期未提出书面意见的，视为无异议。
第二十三条 实施审计的机构审定审计报告后，提出审计结果报告。由审计机关实施审计的，审计机关向本级政府提交审计结果报告，并抄送国有企业法定代表人管理机构和有关部门；由内部审计机构、社会审计组织实施审计的，由其向决定审计的单位提交审计结果报告，决定审计的单位应当将审计结果报告抄送同级审计机关和有关部门备案。
第二十四条 审计结果报告主要包括以下内容：
（一）审计的范围、重点和有关情况的说明；
（二）对被审计企业资产、负债、损益的审计评价意见和评价依据；
（三）对法定代表人任期经济责任的审计评价意见和评价依据；
（四）对被审计企业违反国家规定的财务收支行为的定性、处理、处罚意见。
被审计企业法定代表人对审计结果有异议的，可以依照有关规定提出申诉。
第二十五条 被审计人员对审计机关出具的任期经济责任审计报告有异议的，可以自收到审计报告之日起三十日内向出具审计报告的审计机关申诉，审计机关应当自收到申诉之日起三十日内作出复查决定；被审计人员对复查决定仍有异议的，可以自收到复查决定之日起三十日内向上一级审计机关申请复核，上一级审计机关应当自收到复核申请之日起六十日内作出复核决定。
第二十六条 审计机关提出的审计结果报告对法定代表人所在企业的资产、负债、损益的认定，有关部门和人员应当予以确认。
第二十七条 任期经济责任审计的程序，本条例没有规定的按有关法律、法规、规章的规定进行。
第四章 审计处理
第二十八条 在任期经济责任审计中，发现被审计企业及有关人员有违反财经法律、法规行为的，审计机关、决定审计的单位或者实施审计的机构应当在各自法定职责范围内按下列规定处理：
（一）对正在进行的违反财经法律、法规的行为，应及时作出决定，予以制止；
（二）对审计中查出的违反财经法律、法规的行为涉及企业会计账目需要调整的，应责令被审计企业限期改正或在审计报告中予以说明；
（三）在审计中发现企业财产损失严重的，应当及时按照产权隶属关系分别移交国有资产监督管理机构或者国有资产产权单位调查处理；
（四）在审计中发现被审计企业、法定代表人及其有关人员的行为触犯刑律的，应及时向委托单位报告或移交司法机关处理。
第二十九条 经审计认定法定代表人在任职期间有下列情形之一的，除依法承担法律、法规规定的责任外，三年内不得担任国有企业的法定代表人或者国有资产产权代表：
（一）经营管理不善，造成国有资产严重损失的；
（二）违法进行生产经营活动，严重损害国家、社会利益的；
（三）连续两年未完成国有资产保值、增值指标、利润增长指标或者减亏指标并由个人负主要责任的；
（四）任职期间弄虚作假，伪造资产、负债、损益报表，严重损害国家、社会利益的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第五章 法律责任
第三十条 国有企业违反本条例规定未组织审计的，由审计机关通报批评，对其法定代表人处五千元以上一万元以下的罚款，对有关直接责任人员处二千元以上五千元以下的罚款，并责令其按本条例规定补办审计事项。
第三十一条 违反本条例规定有下列行为之一的，由审计机关对有关责任人员处五千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上二万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）拒绝提供会计凭证、会计账簿、会计报表等与审计事项有关的资料和证明材料的；
（二）出具虚假证明材料、隐瞒事实真相的；
（三）毁灭、转移、隐匿、篡改与审计事项有关资料的；
（四）阻挠审计人员履行职务的；
（五）打击报复和陷害审计人员、提供资料人员、检举人、证明人的。
第三十二条 审计机关、国有资产监督管理机构、国有企业的工作人员违反审计法规和本条例规定滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由监察机关或其所在的单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 社会审计组织及其执业人员违反本条例规定出具不实或虚假审计报告，或对审计中发现的重大问题在审计报告中不予说明的，由市注册会计师协会予以警告，并责令改正；情节严重的，由市财政部门没收违法所得，处违法所得一至三倍的罚款并吊销执业许可证。
第三十四条 审计人员违反本条例第十三条第二款规定，泄露商业秘密，给企业造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第三十五条 当事人对行政机关作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起六十日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人对行政机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行的，作出处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十六条 市政府可根据本条例制定实施细则。
第三十七条 本条例自1998年4月1日起施行。