罪后情节问题探讨
林竹静*
内容提要：司法实践中对罪后情节的把握，对正确定罪量刑关系密切，但理论界却对罪后情节的研究未予以应有的重视。本文通过对罪后情节相关问题的探讨，阐明了在刑法和相关司法解释上作为例外的“定罪”罪后情节的几种情况；并分析刑法上作为原则的“量刑”罪后情节和作为例外的“定罪”罪后情节存在的法理依据。
关键词：罪后情节 定罪 量刑
认定某一行为或结果属于罪后情节，即把这一行为或结果排除出了特定的犯罪构成。在司法实践中对罪后情节的把握，对正确定罪量刑关系密切。近些年来我国刑法学界对犯罪情节的研究予以充分关注，对一些问题如定罪情节、量刑情节、法定、酌定情节等进行了深入研究,但对罪后情节却一笔带过,未予以应有的重视。本文对罪后情节的几个基本问题略作探讨，以期有助于司法实践中对罪后情节的准确把握。
一、罪后情节的概念
罪后情节，字面含义是“犯罪发生后的情节”。行为犯的罪后情节是“犯罪行为发生后出现的情节”；结果犯的罪后情节是“犯罪结果出现后的情节”。“情节”一词由“情”与“节”两个字组成,“情”指情状,这是一个空间的概念,“节”指环节,这是一个时间的概念。因此,“情”与”节”合用时,是指事物存在的情状与变化的环节。 刑法中的情节与刑事被告人及其行为有不可分割的联系，情节作为刑法术语时指刑法规定或认可的表明行为是否具有社会危害性和行为人是否具有人身危险性，以及社会危害性和人身危险程度轻重的。因此所谓罪后情节是指：产生于特定犯罪行为或结果出现之后，排除在个罪犯罪构成诸要素之外但仍和特定犯罪具有一定关联、影响定罪量刑的主客观事实情况。罪后情节包括罪后态度和罪后行为，罪后态度通过罪后行为得以体现。如属于减轻情节的自首行为、立功行为、受贿后积极退赃等悔罪表现，也包括属于加重情节的“杀人后分尸”、“交通肇事后逃逸”等情节。
二、罪后情节及相关概念辨析
1、情节犯中“情节”和罪后情节
情节犯是指在我国刑法分则中直接以“情节严重”或“情节恶劣”作为构成犯罪的必备条件的犯罪。情节犯中的“情节”主要指罪中情节,属于定罪情节，即对成立犯罪具有决定意义的情节。 根据我国刑法原理，只有犯罪实施过程中的事实才能决定犯罪的性质，因此定罪事实只能从犯罪人和其犯罪行为实施过程中寻找确认；而罪后情节中的“情节”则以量刑情节为原则，以定罪情节为例外。
2、结果加重犯中的“结果”和罪后情节
结果加重犯是指行为人实施了符合某种具体犯罪构成的行为,由于发生了超过基本构成结果的更为严重的结果,而刑法对该重结果规定了更重的法定刑的犯罪形态。 结果加重犯的加重结果超过犯罪的基本构成结果，但仍然属于特定犯罪的犯罪构成之中，其“结果”仅指犯罪行为直接引起的加重结果；而罪后情节则和犯罪行为没有直接联系，不属于特定犯罪的犯罪构成范围；且“情节”外延比“结果”更广泛。以故意伤害罪为例区分：该犯罪的基本构成结果是致人伤害，同时刑法234条第2款又规定“致人死亡”这一加重结果，致死结果由伤害行为直接引起，属于故意伤害罪的犯罪构成。因此，该结果属于故意伤害罪的加重结果而非罪后情节。
3、情节加重犯中的“情节”和罪后情节
情节加重犯是指某种基本犯罪因具有某种严重情节或特别严重情节，或者情节恶劣或情节特别恶劣而被加重处罚的犯罪形态。 我国刑法分则规定了很多情节加重犯,而且常常和结果加重犯并列规定。它与结果加重犯的主要区别在于:情节加重犯中的严重情节不带有特定性,是综合指标;结果加重犯中的加重结果带有特定性,是单项指标。 和罪后情节比较：⑴、罪后情节发生在犯罪即遂之后，不属于特定犯罪的犯罪构成之内。情节加重犯中的严重情节包括在特定犯罪的犯罪构成之内。⑵、情节加重犯中的情节一般指“严重情节”，罪后情节包括加重情节和减轻情节。
4、犯罪情节和罪后情节
犯罪情节与罪后情节是总属关系。罪后情节是犯罪情节按照一定标准划分出来的属类别。通说认为：罪后情节与罪前情节、罪中情节并列，是犯罪情节按照出现时间先后作出的分类。 犯罪情节按照不同标准还可以做如下划分：⑴、以刑法中情节的作用或功能为标准进行的分类，可以分为非罪情节、定罪情节、量刑情节和行刑情节。⑵、以情节是否为法律所规定为标准而进行的分类，可以分为法定情节和酌定情节。⑶、以刑法对情节的内容和形式是否作出了具体规定为标准而划分，可以分为确定性情节和概括性情节。⑷、以情节由刑法的哪一部分规定为标准而划分，可以分为总则情节和分则情节。⑸、以情节对刑罚的适用的结果是否产生必然影响为标准而划分，可以分为应当情节与可以情节。⑹、以情节反映的是行为人的主观恶性还是客观危害社会性为标准而划分，可以分为主观情节和客观情节；等等。可见，罪后情节和其他犯罪情节的划分并不是排它性的，罪后情节和其他的情节可能发生重合。例如伤害致人死亡后为掩盖罪行而分尸逃逸的行为，是故意伤害罪的罪后情节，同时也是量刑情节、概括性情节。
三、“量刑”罪后情节和“定罪”罪后情节
在诸多犯罪情节的分类中，和定罪量刑关系最为密切的是定罪情节和量刑情节。有必要对罪后情节在定罪量刑中的角色扮演加以探讨，即罪后情节是应作为单一的定罪情节、量刑情节存在仰或兼备定罪量刑的功能。量刑情节,是指定罪事实以外的、与犯罪人或其侵害行为密切相关的、影响行为的社会危害性或行为人的人身危害性程度,进而决定是否处刑以及处刑从宽从严的各种具体事实情节。 如从重、从轻,加重、减轻或免除处罚的情节。量刑情节体现个罪中犯罪行为的社会危害性和犯罪人的人身危险性的“度”，但不决定个罪成立的“质”。在刑法规定及司法实践中罪后情节一般都是作为量刑情节存在，通过犯罪人的罪后行为表现其对自身犯罪社会危害性的认识，体现其人身危险性的强度，从而影响具体量刑。例如属于减轻情节的自首、立功、退赃、赔偿、取得被害人原谅，等等；属于加重情节的抗拒抓捕、销毁作案工具、在审讯中约立攻守同盟、认罪态度恶劣，等等。在司法实践中不一而足，不展开论述。需要展开的是作为例外规定的“定罪”罪后情节。
（一）刑法直接规定的“定罪”罪后情节
1、关于“逃逸致人死亡”的规定
刑法133条规定：“违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑。交通肇事逃逸或有其他特别恶劣情节的,处3年以上7年以下有期徒刑；因逃逸致人死亡的,处7年以上有期徒刑。”“逃逸”是指交通事故发生后 ,当事人为逃避法律责任故意逃离事故现场的行为，是交通事故既成后的后继行为。“逃逸致人死亡”在不同的情况下可能作为定罪情节也可能作为量刑情节出现。例如，司机甲冬夜违规驾驶，刮倒路人乙致其腿部骨折（属轻伤），甲看见乙既未流血，也未昏迷，为了逃避责任，慌忙驾车逃走。乙小腿骨折不能行走，因天气异常寒冷，被冻死。根据交通肇事罪的构成要件，甲的行为认定交通肇事罪无疑，甲“逃逸致人死亡”这一潜在的交通肇事罪的罪后情节便成了决定先前交通肇事行为是否构成犯罪的定罪情节；而当交通肇事本身就构成犯罪的情况下，这一罪后情节为量刑情节。
2、关于戴罪立功的规定
刑法第449条规定：“在战时，对被判处三年以下有期徒刑没有现实危险宣告缓刑的犯罪军人，允许其戴罪立功，确有立功表现时，可以撤销原判刑罚，不以犯罪论处。”这种通过罪后的立功行为来否定犯罪的成立，实质是罪后情节（行为）决定定罪。对这一刑法上“特殊缓刑”的规定，一般均认为这是战时的特例，对其存在的法理依据研究甚少。比较有说服力的观点是认为这种规定是：“军事指挥官介入军事司法程序对实体问题的处理,……不仅可能使原判刑罚不再执行,甚至可能使判决归于无效,因而军事指挥官的意见在很大程度上影响了审判的最终结果。军事指挥官介入军事司法过程,虽然影响了军事司法的程序,甚至在一定程度上影响了军事司法裁判的最终结果,但并不因此意味着战时军事司法权就具有军事指挥权和国家司法权的双重属性,其本质上仍是国家司法权,只是在此呈现出更为浓厚的军事指挥权色彩。”
（二）、刑法司法解释中规定的“定罪”罪后情节
1、“强奸后通奸一般不宜以强奸罪论处”的规定
1984年4月26日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于当前办理强奸案件中具体应用法律的若干问题的解答》规定：“第一次性行为违背妇女的意志，但事后并未告发，后来女方又多次自愿与该男子发生性行为的，一般不宜以强奸罪论处。”这个司法解释显然是罪后情节影响定罪的最突出表现。根据现行刑法规定,只要行为人第一次强奸行为符合构成要件,就成立了强奸罪,就必须提起公诉。事后被害人意志的改变，无论是真正原谅了犯罪人还是出于其它考虑，仅能影响该罪具体量刑，而不能影响定罪。
2、盗窃罪中“不作为犯罪处理”的规定
1992年12月11日，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理盗窃案件具体应用法律的若干问题的解释》规定：“个人盗窃公私财物虽已达到‘数额较大’的起点标准，但具有下列情节之一的，可不作为犯罪处理：…… ２、情节轻微并主动坦白或者积极退赔的； ３、自首或者有立功表现的；……。”1998年3月17日，最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“盗窃公私财物虽已达到‘数额较大’的起点，但情节轻微，并具有下列情形之一的，可不作为犯罪处理：……２、全部退赃、退赔的；３、主动投案的；……”虽然根据刑法第13条规定“情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪”。而如果严格按照主客观相统一的定罪原则，当盗窃行为已经构成犯罪的情况下，罪后的投案、自首、坦白及退赃行为，是不能影响定罪的，即可以免其刑但不能免其罪。
3、邪教犯罪中“不作为犯罪处理”的规定
1999年10月30日，最高人民法院；最高人民检察院《关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解释》以及11月5日，最高人民法院《关于贯彻全国人大常委会〈关于取缔邪教组织、防范和惩治邪教活动的决定〉和“两院”司法解释的通知规定》规定：“对于受蒙蔽、胁迫参加邪教组织并已退出和不再参加邪教组织活动的人员，不作为犯罪处理。”2002年5月20日，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答》中提到的“因制作、传播邪教宣传品受过刑事处罚或者行政处罚又制作、传播的，不论数量多少，都要根据《解释二》第一条第一款第（五）项的规定定罪处罚，但情节轻微，行为人确有悔改表现的，可以不作为犯罪论处。”这些规定是出于刑事政策的考虑，把涉案人数众多，情节显著轻微的邪教信众排除出犯罪，以减少打击面，稳定社会，利于反邪教斗争的顺利进行。但和盗窃罪中“不作为犯罪处理”的规定一样，在刑法法理上都值得探讨。
4、涉及民用枪械及危险品犯罪中“不作为犯罪处理”的规定
2001年9月17日，《最高人民法院对执行有关问题的通知》中指出：“对于《解释》施行前，行为人因生产、生活所需非法制造、买卖、运输枪支、弹药、爆炸物没有造成严重社会危害，经教育确有悔改表现的，可以依照刑法第十三条的规定，不作为犯罪处理。”而根据我国司法解释时间时间的一般原则，刑法司法解释和被解释的条文同时生效，即刑法司法解释对刑法颁布后，解释作出前的犯罪行为有溯及力。 但这上述《通知》却有条件排除了《解释》在这类涉及民用枪械及危险品犯罪中的应用，笔者认为司法者是出于这样的考虑：民间长期形成的“为生产、生活所需制造、买卖、运输（民用）枪支、弹药、爆炸物不为罪”的思想难以由于刑法的笼统规定，得到消除。 在当事人确实无法理解其行为的社会危害性时，若严格按照刑事违法性来定罪，似乎缺乏主观归责的依据。
四、罪后情节在定罪量刑中的角色定位
严格按照定罪原则，罪后情节仅应作为量刑情节出现。“量刑情节包括罪中情节、罪前情节和罪后情节，外延比较宽泛。定罪情节只限于罪中情节，外延比较窄。” 《中国刑法词典》指出：“定罪情节与犯罪构成诸要件联系密切。各个定罪情节贯穿于各犯罪构成要件之中，犯罪构成四个方面的要件，实际上就是对诸种定罪情节的概括归类。”也就是说，定罪情节客观存在于犯罪中，与犯罪构成要件的要求一致。罪后情节出现在犯罪发生之后，本身脱离犯罪构成要件，不可能属于定罪情节。值得注意的是在我国的刑法规定和刑事司法实践中，是以“量刑”罪后情节为原则，“定罪”罪后情节为例外的。甚至在个别条文规定中，罪后情节既可能是量刑情节，但在前行为达不到法定定罪标准时，又作为定罪情节出现，如上述“交通肇事逃逸致人死亡”的规定。可见，刑法规定和司法实践中确实存在“定罪”罪后情节。如何理解这种规定，这种规定有无存在的必要及这种规定在何种程度上造成司法实务与刑法法理相左？值得深入探讨。
（一）、作为原则的“量刑”罪后情节
虽然刑法规定和司法实践中存在“定罪”罪后情节，罪后情节原则上仅应有量刑功能，这一点应该得到刑法法理上的确认。“定罪”即某一行为之所以作为犯罪处理,首先是由于这种行为造成了危害结果,或者至少具有危害危险，同时人的行为受主观的意识与意志支配，因而对犯罪的评价溯及主观危害性。“犯罪构成要件是罪体与罪责的统一。罪体是犯罪的客观层面,是对犯罪的客观评价;罪责是犯罪的主观层面,是对犯罪的主观评价。因此在定罪活动中坚持主观与客观相统一的原则就是要以罪体与罪责作为认定犯罪的标准。” 具体到个罪构成的“罪体”和“罪责”，某一犯罪行为本身的社会危害性和由此表现的犯罪人的人身危险性是规定具体个罪的根据。因而罪后情节显然不属于定罪情节。
1、罪后情节不属于个罪“罪体”
司法实践中认定犯罪，如属危险犯，只要实施了被刑法禁止的行为就可能构成犯罪；结果犯在发生危害结果的情况下，必须确证危害行为和危害结果之间的因果关系；而罪后情节发生在特定个罪禁止的行为实施完成后或者危害结果产生后，脱离了特定个罪所要谴责的行为和该行为所体现的行为人主观恶性本身，不属于具体个罪的“罪体”。以实践发生的案件为例：徐某因小事和妻子发生争斗，失手致妻子死亡，后为逃避侦查分尸潜逃。显然，“分尸潜逃”是故意伤害罪的罪后情节，在这起故意伤害致人死亡案件中，犯罪客观方面的因果关系链中的“因”是“犯罪人击打行为”，“果”是“被害人死亡”这一加重结果。考察该犯罪行为的性质应从该犯罪的客观方面入手，而该犯罪客观方面始于行为着手准备或实行之初，终于死亡结果的既成。“分尸”是死亡结果造成后的罪后行为，不在这一因果关系的范畴之内。故意伤害罪客观方面所预设的因果关系是伤害行为和伤害结果或“致人死亡”加重结果之间的因果关系，案件定性就应该着眼于该因果关系中行为和结果间的客观行为及由该范围内行为表达的主观故意，“分尸”行为并不在故意伤害罪所预定的法定因果关系之内，不符合该罪“罪质”的要求。如果“分尸”还构成其他犯罪，这只说明“分尸”符合另一罪的“罪质”。“定罪量刑，首要考察的是一个犯罪行为是否符合犯罪构成的诸要件。如一犯罪行为符合一个犯罪构成，则构成一罪，符合数个犯罪构成，则成立数罪。”
2、罪后情节不属于个罪“罪责”
罪后情节中表现出的犯罪人的主观态度迥异，有痛悔前非的，也有毫不悔改的。但这些主观态度只一般仅影响具体量刑中的轻重，而不影响对犯罪的定性。个罪的“罪责”是犯罪人在特定犯罪中应具有的意识和意志，而不包括罪后的态度。可以显见，刑法客观方面中“犯罪行为——危害结果”不可逆反的因果关系，折射到犯罪的主观方面也表现为犯罪行为当时的主观心理不能通过危害结果发生后的罪后情节加以推断，而只能从犯罪行为本身加以认定。从犯罪心理和犯罪行为主客观相一致角度，犯罪的主观方面必须通过由此犯罪心理指引下同期的犯罪行为加以认证。如上述案例中犯罪人“分尸”时的意识和意志并不能倒溯至“伤害”当时的犯罪主观方面。如果司法机关认为徐某“分尸”行为极度残忍，而据此推断徐某在和妻子争斗时就存在杀人故意，那就把罪后情节中的“态度”混同于特定个罪的“罪责”了。
（二）、作为例外的“定罪”罪后情节
论证了“量刑”罪后情节存在在刑法法理上的充足理由，又如何解释在刑法及相关司法解释中存在的为数不多的“定罪”罪后情节，这种法律规定和刑法法理的冲突究竟是立法者和法律解释者无意的疏忽，还是明知而为？如果是明知而为的话，“定罪”罪后情节的规定有无必要性，他们的存在是否都有法理依据？应该区分不同的情况。
1、轻微犯罪中存在“定罪”罪后情节的法理依据
我们注意到除“逃逸致人死亡”这一“入罪”的“定罪”罪后情节外，所有的“定罪”罪后情节全部是“出罪”的。很明显，这样规定目的是使那些情节轻微、危害不大的犯罪排除出刑法调整范围。理解这类“定罪”罪后情节的规定和定罪原则的冲突，应该上升的刑法价值的高度。在刑法法理中，居于最上位的是刑法的价值取向，刑法的价值取向是刑法中诸种原则和制度的设置的缘由。 当刑法适用原则在实践中发生矛盾时，应该从刑法价值的高度进行判断和取舍。正如从规范层面上说，禁止任何情况下的“法不溯及既往”要比“从旧兼从轻”原则更加贴近“罪刑法定”的本来要求。但实际上现代各国刑事立法几乎无例外的采用了“从旧兼从轻”原则，理论界也并不认为“从旧兼从轻”较之“法不溯及既往”是对罪刑法定原则本质的蜕变，相反是更好的实现了罪刑法定原则的精神实质。正如有学者指出“从轻时轻法可能被适用与此（严格罪行法定、禁止任何情况下刑法溯及既往）在目标追求上是统一的，都是出于保护人权的考虑，从这一点上理解‘从旧兼从轻’与近代罪刑法定是统一的。” 可见，罪刑法定原则中“从旧兼从轻”是对“法不溯及既往”发展的符合，矛盾的统一。现代刑法普遍以个人本位和权利本位为价值取向，强调刑法的人道性和宽容精神，重视对犯罪人的人权保护。正如陈兴良教授指出：“刑法的人道性是指刑法的制定与适用都应与人的本性相符合,尽可能地宽缓。人道性是现代法治社会中的刑法不可或缺的价值意蕴。而刑法的宽容性,不仅仅是个刑罚轻重的问题,更是一个刑法在调整社会与个人关系的时候应当把握的准则。” 刑法的基本原则应和刑法的价值取向相符。我国刑法的三大基本原则：罪刑法定、法律面前人人平等、罪责刑相适应。这三大基本原则统领定罪原则、量刑原则、行刑原则，等等。“出罪”的“定罪”罪后情节，虽然违反了定罪原则，但其在“情节显著轻微危害不大时不认为是犯罪”，尽可能不适用刑法调整，体现了刑法的谦抑精神；并且在司法实践中把情节显著轻微危害不大时的违法行为不作为犯罪处理，不给那些主观恶性不深的初犯、偶犯贴上“犯罪分子”的标签，确也更利于其改过自新。
2、“逃逸致人死亡”和“强奸后通奸”作为“定罪”量刑情节在法理上的缺憾
交通肇事罪中“逃逸致人死亡”的规定则并不体现犯罪人权益的保护，它之所以作为“入罪”的“定罪”罪后情节存在，恰恰相反是立法者在为不轻纵交通肇事后的逃逸行为，又很难单独对“不作为”逃逸行为定罪的情况下，斟酌后的折中之计。笔者认为，故意的“逃逸”行为作为“入罪”的“定罪”罪后情节存在，在法理上是很难自圆其说的硬伤。笔者倾向于这样的观点，把交通肇事后逃逸的行为认定为独立的新罪“交通肇事逃逸罪”。
强奸是严重侵害妇女人身权利和性权利的犯罪。关于“强奸后通奸”不作为犯罪处理的理由，有学者认为是妇女事后同意的行为否认了先前“强奸”的性质。 另外从刑法谦抑性的角度考虑，刑法的目的是“保护”而不是“惩罚”，既然当事人都原谅了行为人，刑法就没有再介入的必要，这些观点值得商榷。刑法惩治犯罪的根据是犯罪行为对公民权利的和对侵害整体社会秩序的破坏，而不是该犯罪对某个具体个人权利的侵害。正如国家不允许杀人或者重伤害犯罪通过金钱赔偿私了，即便是犯罪人通过赔偿重金得到了被害人家属或者受害人本人的宽恕，其也不能逃脱刑法的惩罚。刑法作为公民权益保护法的实质是对全体社会公民人身、财产权利的保护和正常社会秩序的维护，而不仅是对受害人个人的保护。因而，受害人个人对严重犯罪的原谅不能改变犯罪本身危害社会的性质。应根本区别强奸犯罪和上述情节轻微、危害不大的犯罪排除出刑法调整的本质。“强奸后通奸”作为罪后情节影响定性，在刑法法理上是很难成立的。
南京市城镇房屋权属登记管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市城镇房屋权属登记管理办法
南京市人民政府令
第151号
第一章 总则
第一条 为了加强城镇房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记，法律、法规另有规定的除外。
第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由此权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称权利人，是指依法享有房屋所有权、他项权的个人、法人和其他组织。
第四条 城镇房屋的权利人同时享有该房屋占用范围内的土地使用权。
第五条 南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房屋权属登记的行政主管部门。
市房管机关或其委托的权属登记机构负责市区范围内房屋权属登记工作。各县房产管理部门负责辖区范围内房屋权属登记工作，业务上受市房管机关指导。
第六条 本市实行房屋权属登记发证制度。
房屋权属的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，均应当依照本办法的规定申请登记。核实准予登记的，发给房屋权属证书。
房屋权属证书是房屋权利人依法对其拥有房产的占有、使用、经营、处分权的合法凭证。
任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造房屋权属证书。
第七条 房屋权属证书实行定期验证制度。
第二章 一般规定
第八条 房屋权属登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记和其他登记。
第九条 房屋权属登记由权利人提出申请。
共有房屋权属登记，由权利人共同申请；设定他项权利登记，由相关权利人共同申请。
第十条 办理权属登记手续，权利人为法人或其他组织的，应当使用法定名称或依法登记的名称；权利人为个人的，应当使用其身份证上的姓名。
权利人申请房屋权属登记的，应当提交身份证件或者法人及其他组织的资格证件。境外提供的证件、证明，应当按规定经过公证或认证。
第十一条 权利人委托他人代为登记的，被委托人应当提交权利人的授权委托书。境外权利人的委托书应当经过公证或认证。
第十二条 依照本办法规定申请房屋权属登记的，权利人应当提交规定的登记文件，并按规定交纳登记和测量费用。
第十三条 房屋权属登记按下列程序办理：
（一）受理申请；
（二）测绘房产图；
（三）审核权属；
（四）核准登记，颁（换）发房屋权属证书；
（五）建立房屋权属档案。
权利人申请房屋权属登记，市、县房管机关认为需公告的，应当予以公告。
第十四条 有下列情形之一的，应当自受理当事人申请之日起30日内作出不予登记的决定，并且书面通知当事人：
（一）房屋权属争议或土地权属争议尚未解决的；
（二）不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的；
（三）没有房屋所有权证书而设定房屋他项权利的；
（四）不能提供国有土地使用证或土地使用权属证明的；
（五）所建房屋属违法建筑、临时建筑的；
（六）不能提供契税完税凭证的；
（七）其他依法不予登记的。
第十五条 有下列情形之一的，除依法继承或者人民法院判决、调解、裁定或者仲裁机构裁决外，不予受理权属转移、变更登记：
（一）在国家建设征用土地范围内的；
（二）列入拆迁范围已冻结户口的；
（三）其他依法禁止转移、变更的。
前款（一）、（二）项禁止期限不得超过18个月。
第十六条 有下列情形之一的，由市、县房管机关直接或者代为登记：
（一）依法代管的房屋；
（二）经人民法院判决为无主应当归国家所有的房屋；
（三）其他依法应当直接或者代为登记的房屋。
第十七条 权利人不能在规定的期限内办理登记的，经市、县房管机关同意，可以暂缓登记。暂缓期限不得超过一年。
第三章 房屋权属登记
第十八条 新建的房屋，当事人应当自房屋竣工交付之日起90日内申请初始登记，并提交下列证件、证明：
（一）建设项目批准文件；
（二）国有土地使用证；
（三）建设工程规划许可证；
（四）竣工验收证明和竣工图；
（五）总平面图和分户平面图；
（六）其他有关的证件、证明。
个人建造房屋办理初始登记的，应当提交前款（二）、（三）、（六）项证件、证明。
第十九条 已核准登记的房屋发生权属变化，由权利人自事实发生之日起30日内，提交原《房屋所有权证》和有关证件、证明，申请转移登记：
（一）买卖、赠与、交换、投资、入股、合并的房屋，提交房地产交易管理机构的交易过户凭证和财政部门的完税证明；
（二）继承的房屋，提交继承遗产的公证书。继承人放弃继承的，提交有法律效力的弃权文书；
（三）分析的房屋，提交经公证机关公证的分析协议书和分析部位图；
（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；
（五）落实私房政策发还的房屋，提交市、区、县落实私房政策部门发还房屋的证明。
第二十条 有下列情形之一的，当事人应当自事实发生之日起30日内，提交原《房屋所有权证》和有关证件、证明，申请变更登记：
（一）翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、房屋竣工图纸及有关批准文件；
（二）房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的，提交有法律效力的证件、证明。
第二十一条 房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因而灭失，当事人应当自灭失之日起30日内申请注销登记，并提交下列证件、证明：
（一）房屋权属证书；
（二）房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的证件、证明。
经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，建设单位或拆迁实施单位应当在拆除工作结束之日起30日内申请注销登记。
第二十二条 有下列情形之一的，由房管机关直接代为注销登记：
（一）当事人未按本办法第二十一条规定申请注销登记的；
（二）当事人提供虚假证件、证明或者申报不实，导致核发房屋权属证书不当的；
（三）因工作人员的过错，导致核发房屋权属证书不当的；
（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决房屋权属转移而当事人拒不缴回权属证书的；
（五）其他依法应当直接代为注销登记的。
房管机关在办理直接代为注销登记时，应当书面通知当事人，限期缴回房屋权属证书；当事人未按规定的期限缴回房屋权属证书的，房管机关可以在本市主要报纸上公告该房屋权属证书作废。
第二十三条 房屋抵押、典当的，当事人应当在他项权利合同监证之日起30日内申请房屋他项权利登记。
申请他项权利登记，应当提交下列证件、证明：
（一）房屋所有权证；
（二）国有土地使用证；
（三）有资质的评估机构出具的价格评估证明；
（四）抵押、典当合同；
（五）其他有关的证件、证明。
第二十四条 房屋他项权利转移、变更或者设定期满，当事人应当自转移、变更或者设定期限届满之日起30日内，申请权属转移、变更或者注销登记。
第二十五条 房屋权属证书破损，经查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失，权利人应当在本市主要报纸上声明作废，自登记之日起6个月后，再申请补发房屋权属证书。
第二十六条 享受国家、企事业单位优惠补贴购买或建造的房屋，权利人应当自合同签订或房屋竣工之日起60日内办理权属登记。
第二十七条 房地产开发经营企业依法预售商品房的，应当办理预售商品房登记备案手续。
第四章 登记资料管理
第二十八条 市、县房管机关应当对本市城镇房屋权属资料实行专业管理，建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。
第二十九条 房屋权属登记形成的主要文件资料必须是原件或经与原件核对无异的复印件，并应当按有关规定整理、建档并永久保存。
第三十条 房屋权属档案可以按规定查阅、摘录和复制。使用人应当按规定交纳有关档案使用费用。
房屋权属状况可以查询。根据当事人的申请，产权监理机构经审核认为理由正当的，可根据档案记载情况，出具房屋权属状况或登记情况的说明。
第三十一条 实施房屋测量，应当执行国家颁布的房产测量规范及有关规定，准确地反映出房屋的自然状况、权属范围等基本情况。
审核房屋权属，颁（换）发权属证书前，应当测绘规范的房产图。
第三十二条 权利人对房屋面积有异议时，可以申请复丈，并按规定缴纳复丈的测量费用。
权利人对复丈结果仍有异议的，由市、县房管机关核准。
第五章 罚则
第三十三条 冒领、涂改、伪造公有房屋权属证书，不按期申报办理公有房屋权属登记和接受权证验证的，依照《南京市城镇公有房屋管理条例》有关规定给予处罚。
第三十四条 冒领、涂改、伪造非公有房屋权属证书的，市、县房管机关或其委托的机构可以处以1000元以下罚款。
利用冒领、涂改、伪造的权属证书从事经营活动，有违法所得的，市、县房管机关或其委托的机构可处以30000元以下的罚款；没有违法所得的，处以10000元以下罚款。
第三十五条 不按期申报办理非公有房屋权属登记和接受权证验证的，责令限期改正；拒不改正的，市、县房管机关或其委托的机构可以处以1000元以下罚款。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十七条 因工作人员工作过失，导致房屋权属证书核发不当，给权利人造成经济损失的，市、县房管机关应当负赔偿责任。
第三十八条 权属登记工作人员，以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六章 附则
第三十九条 本市集体土地上房屋的权属登记参照本办法执行。
第四十条 本办法由南京市房产管理局负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。南京市人民政府1983年5月18日发布的《南京市城镇房地产登记办法》同时废止。