中国人民建设银行


《城镇土地开发和商品房贷款办法》
中国人民建设银行


前言
为了支持城镇建设综合开发，促进住宅商品化，提高土地开发和商品房贷款的经济效益和社会效益，根据有关规定，特制定本办法。

第一章 贷款对象和用途
第一条 凡经有权机关批准经营城镇土地开发和商品房建设，具有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格的企业，可向建设银行申请土地开发和商品房贷款。
第二条 城镇土地开发和商品房贷款，以用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金为限，不得挪作其他用途。
第三条 土地开发和商品房贷款的投放重点是城市住宅及其配套工程。

第二章 贷款原则和条件
第四条 土地开发和商品房贷款的原则是：按计划发放、择优扶植、有物资保证、按期归还。
第五条 申请贷款必须符合下列条件：
1 、贷款企业在建设银行开立帐户，办理结算；
2 、企业自有流动资金占生产流动资金的30％；
3 、有健全的管理机构和财务管理制度；
4 、 具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计；
5 、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30％；
6 、有偿还贷款本息的能力；
7 、提供相应的开发方案或可行性报告。
第六条 借款企业应对借款提供符合国家规定的担保。企业应用自有财产或开发产品作为贷款的抵押，也可由第三方保证人提供保证，经建设银行审查同意后，方可办理贷款手续。有关借款担保事宜按照中国人民建设银行印发的《建设银行借款合同担保办法（试行）》通知办理。
办理抵押贷款和法人担保手续，均要由公证部门予以公证。
借款企业发生隶属关系、性质、名称等重大变更时，应与贷款行签订借款合同的补充文本。
第七条 贷款额度一般不超过年度开发工作量的30％。

第三章 贷款审批和用款
第八条 借款企业开户的建设银行对贷款申请按照本办法的规定进行审查，提出审查意见，报上级行审批。审批贷款，原则上实行省、地（市）两级管理，具体权限由各省、自治区、直辖市分行确定。
第九条 建设银行按照国家规定，行使贷款自主权。不受任何单位和个人强令发放或阻止收回贷款。
第十条 贷款申请批准后，借款企业应在一个月内与经办行签订借款合同，凡逾期未签订借款合同的，原批准贷款指标即行失效。
第十一条 借款合同签订后，借款企业应及时向建设银行提送用款计划，经办行核定后，作为借款合同附件。建设银行按计划用款时间，一次或分次将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始计息。借款企业需要调整用款计划时，应于计划用款期前15日提出，建设银行审查同意后，
调整用款计划。
第十二条 建设银行必须按照合同和核定的用款计划供应资金，如果由于银行自身管理不善等原因，拖延企业用款时间，应按影响数额和天数，比照逾期贷款利率，付给企业违约金。

第四章 贷款期限和利率
第十三条 贷款期限，从合同签订之日起，到贷款还清之日止。借款企业要根据实际需要申请借款期限，审批行应根据资金情况审批贷款期限，一般不超过二年。
第十四条 贷款利率执行中国人民银行规定的流动资金贷款利率。必要时，可在中国人民银行规定的贷款利率浮动比例内向上浮动。
逾期贷款或挪用贷款按有关规定加罚利息。贷款利息，每季结算一次。

第五章 贷款偿还和资金来源
第十五条 借款企业的还款来源，是土地开发销售收入，商品房销售收入和企业其它收入。
第十六条 借款企业必须按期归还贷款，确需展期时，需办理展期手续。贷款到期后末办理展期手续的，作为逾期贷款。逾期贷款除按第十四条加计利息外，逾期超过三个月，建设银行不再发放新的贷款。同时，建设银行可按照借款合同的约定，从借款企业或担保方的存款中扣收。

第六章 贷款监督和检查
第十七条 建设银行对企业的贷款使用情况应进行检查监督，借款企业如果不按规定使用贷款，有下列情形之一者，建设银行可按照借款合同的约定扣收部分或全部贷款。
1 、挪用贷款或将贷款转借其他单位或个人；
2 、购储非本企业经营所需要的物资；
3 、盲目储备，造成积压损失；
4 、经营管理不善，造成企业严重亏损。
对违约使用的部分，按本办法第十四条规定的利率加收罚息。
第十八条 借款企业应按时向建设银行报送会计报表和有关业务报表。建设银行根据需要，有权调阅借款企业的帐册、凭证和有关经营管理的文件和资料。借款企业不履行本条规定的义务时，建设银行有权收回部分或全部贷款。
第十九条 建设银行要积极协助借款企业筹措开发资金，努力提高土地开发和商品房贷款资金的使用效益。

第七章 附 则
第二十条 本办法从颁发之日起执行，（86）建总经字第85号文颁发的《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》即行废止。
第二十一条 各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，可以结合实际情况制定本办法的补充规定，并报总行备案。

附件一：中国人民建设银行城镇土地开发和商品房借款合同

合同编号房字第 号
借款单位： （以下简称甲方）
地址：
电话：
贷款单位：中国人民建设银行（以下简称乙方）
地址：
电话：
甲方经__________批准，开发__________，面积______平方米，工作量 ____ 万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城镇土地开发和商品房贷款办法》（以下简称《贷款办法》）的规定，特签订借款合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款（大写）____________万元，用作开发________的周转金。附用款计划。
二、借款期限为_______ ，即自____年____月____日起，至______年 ____ 月____日止。
三、借款利率定为月息____‰，每季结算一次。贷款利息按实际支用数计息，甲方不能按期支付利息时，计算复利。
四、逾期贷款，加计利息30％，挪用贷款加罚利息100 ％。
五、甲方以______和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。
六、甲方用______作为借款的保证。全部贷款到期，贷款方发出逾期通知三个月后，仍未归还，贷款方可以直接从借款方或担保保方的各项投资和存款中扣收。
七、甲方应用自有财产或开发产品作为贷款的抵押。借款企业无力偿还本息时，乙方有权依照法律程序处理作为贷款保证的财产或开发产品。
八、甲方出现《贷款办法》中第十七条所述情形之一者，乙方有权从借款方或担保方的各项投资和存款中扣收部分或全部贷款。
九、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第十二条的规定，付给甲方违约金。
十、其他事项，按照《贷款办法》的有关规定办理。
十一、本合同经甲乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清后失效。本合同正本签章方各执一份，副本报各自主管上级一份。
十二、如遇国家调整利率，按国家规定执行。
甲方： （公章）
负责人： （签章）
年 月 日
乙方：中国人民建设银行 行
（公章）
负责人： （签章）
年 月 日
担保单位： （公章）
负责人： （签章）
年 月 日

附件二：城镇土地开发和商品房借款申请、审批表 （参考格式）

┌───────┬─────────────┬─────┬───────────┐
│企 业 名 称│ │ 地 址 │ │
├───────┼─────────────┼─────┼───────────┤
│ 成立日期、批 │ │ │ │
│ 准文号及营业 │ │ 主管部门 │ │
│ 执 照 字 号 │ │ │ │
├─────┬─┴──┬────┬────┬┴─────┴┬────┬─────┤
│ 小 或 规│开发小区│土地开发│房屋开发│ 其 中: │ 总投资 │ 预 计 │
│ 区 │(或项目)│ │ 面 积 ├───┬───┤ │ 开、竣工 │
│ │ │ │ │住 宅 │套 数│ (万元) │ 日 期 │
│ 开 项 │ 名 称 │ (亩) │ 平方米 │平方米│ │ │ │
│ ├────┼────┼────┼───┼───┼────┼─────┤
│ 发 目 划│ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┴┬───┴──┬─┴──┬┴───┴┬───┴┬────┤
│ 建 准 │小区或项目│ 批准的房屋 │已征用土│其中:菜地 │折除旧房│ 三 材 │
│ 设 │规 划│ │ │ │ │ │
│ 前 │批准文号 │ 开发计划 │ 地 (亩)│ (亩) │(平方米)│ 准 备│
│ 期 备 ├─────┼──────┼────┼─────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼─────┴──────┴────┴─────┴────┴────┤
│ │1. │
│ 现 来 │2. │
│ 有 │3. │
│ 资 │4. │
│ 金 源 │5. │
├─────┼─────────────────────────────────┤
│ 申 额 │ │
│ 请 度 │ │
│ 贷 及 │ │
│ 款 说 │ │
│ 明 │ │
├─────┼───────────────┬────┬────────────┤
│ 还 及 │ │ 附 等 │ │
│ 款 资 │ │ 开 文 │ │
│ 时 金 │ │ 发 件 │ │
│ 间 说 │ │ 方 资 │ │
│ 明 │ │ 案 料 │ │
├─────┼───────────────┼────┼────────────┤
│ 请 公 │ │ 负 签 │ │
│ 企 章 │ │ 责 │ │
│ 业 │ │ 人 章 │ │
└─────┴───────────────┴────┴────────────┘

┌───────────────────────────────────────┐
│ 经办行审查意见: │
│ │
│ │
├───────────────────┬───────────────────┤
│ 管辖行审查意见: │ 省分行审批意见: │
│ │ │
│ │ │
│ │ │
│ │ │
└───────────────────┴───────────────────┘
附注:对于规模较大或情况比较复杂的开发小区(或项目),经办行应提出
单独的调查报告.



1989年5月13日
关于社区矫正的理性思辩

江苏省司法警官高等职业学校 胡配军


目前，社区矫正在我国已呈方兴未艾之势，试点已至18省市，阶段性成就非常喜人，在肯定试点实践已经取得成就的基础上，笔者觉得，尽管这一年多时间中，我国社区矫正事业有了很大的进步，实践上有了很多的突破。但是我们的试点总体上处于“摸着石头过河”状态，各试点地区对社区矫正“只做不说不议，各自为战”，社区矫正理论指导明显滞后；学术界对社区矫正也关注不足：学术研究社区矫正的人少、研究社区矫正理论的文章专著更少。对此，我们有必要加强社区矫正的理论研究，以进一步指导今后的社区矫正工作。有鉴于此，笔者通过对一年多社区矫正实践中已经面临的一些理论问题的研究分析，拟从以下四个方面提出自己对我国社区矫正的几点理论思辩。
一、社区矫正的性质
社区矫正如何定性？这是社区矫正理论研究中的一个基本理论问题。目前，关于社区矫正的定性研究，主要有这样两种观点：一是认为社区矫正是非行刑处遇，在这种观点看来，社区矫正就是以社区为主导，由社区来矫正。进一步讲，所谓社区必须是自治性群众联合体，社区意味着政府职能的淡化，社区是市民性的地域概念，而非行政性地区划分。在美国，一些观护性的社区矫正活动就是由社区按照国家的要求，自主地进行活动，社区矫正纳入了整体的社区管理与建设活动体系。显然，自治性群众组织不适合掌握国家的行刑权力，这又反证了社区矫正的非行刑性。二是认为社区矫正是与监禁矫正相对的行刑方式。在这种观点看来，社区矫正仍然是对犯罪分子的处罚，只是处罚不用监禁，限制其人身自由，社区矫正只是在社区中矫正，矫正的主体是国家建立的专门矫正机构，具体的矫正活动由专门的矫正官员负责。社区只是矫正的场所，它可以为矫正提供许多的资源帮助。社区矫正的行刑权力不能由社区自主，只能由专门机构行使。社区矫正定性的上述观点分歧，根源在于如何理解社区在社区矫正活动中的地位与作用。笔者认为，从我国的实际出发，社区矫正还是定性为一种行刑方式比较妥当。第一，我国积淀数千年的法文化传统，一直取重刑主义，对那些已触犯刑律、应当定罪量刑的行为，不施以一定的行刑处罚，不符合我国历来的法文化价值取向。被社区矫正者，他们的行为已构成了犯罪，这一点毫无争议，对待犯罪，如果不用刑罚还能用什么？如果不用刑罚又如何保护被犯罪侵害的正义。第二，将社区矫正看作是一种非行刑 处遇，容易混淆社区工作与社区矫正的区别。在我国，社区工作是一个社会学概念，不具有刑事执法属性；而社区矫正是一个刑罚学概念，具有刑事执法性质。社区矫正中有大量的社区工作，也需要大量的社区志愿者参与，但是，这些社区工作及社区志愿者的活动参与只是辅助性的事务，对被矫正者的管理、考核、对矫正活动的组织落实，还是由专门的矫正机构及人员运用刑罚权力来组织实施。第三，即使在国外，社区矫正也是一种惩治犯罪的刑罚举措。例如，在美国，每年有近600万的犯罪分子被处以社区矫正，而这些犯罪分子不论是何种不良行为都是经过诉讼程序而后被定罪量刑处以社区矫正。“随着社会的发展，美国的社区矫正在刑事司法执法体系中的地位越来越显得重要。”（刘强：《美国社区矫正的理论与实务》中国人民公安大学出版社2003年版，第6-7页）第四，我国当前的社区矫正仍是行政色彩浓烈的机构性矫正，不属于非机构性矫正。这种机构建在社区，并不隶属于社区。机构性矫正活动仍属于国家机关的司法行政活动的范畴，不是社区的非政府的自治性活动。
二、社区矫正的对象选择标准
什么样的人可以成为社区矫正的对象？这是开展社区矫正工作必须明确的一个基本前提。按照司法部的解释，凡符合社区矫正条件的罪犯都可以成为社区矫正的对象。具体地讲，主要是五种罪犯：管制、缓刑、假释、监外执行、剥夺政治权利。这样的选择标准虽然可以保证公正但明显不合理。
第一，这种选择标准的界定只是一种强制性规定，没有能够提供一种可以作为基础性评判的客观依据。
第二，这种硬性规定反映了我国对社区矫正在不能突破现有法律约束状态下的无可奈何，体现了我国社区矫正对象视域的狭窄。
第三，五种对象的选定存在着不合理之处。
笔者认为，社区矫正对象的选择标准应从行为人行为的社会危害性程度和行为人的人身危险性程度两方面进行判定。只要行为人行为的社会危害性较小、罪行较轻；人身危险性较小、恶习不深、主观恶性较小，可以将他们留在社会上服刑的，就应当对他们实施社区矫正，在不得不监禁惩罚的情况下，也应当尽量宿短监禁时间，让他们早日回到社会接受社区矫正。
在社区矫正的对象视域方面，由于法律的制约，我国试点阶段的对象只是被法院定罪处罚的五种人，这五种人都身在社区。但是，但从社区矫正的应然条件看，被判处拘役刑的罪犯，被刑事自诉的罪犯，他们的罪行相对较轻，社会危险性也不大，完全可以将这类罪犯置于社区或经过短期监禁震摄回到社区进行社区矫正。另外，被判处罚金刑的罪犯，他们已属于身在社区的情形，但为什么没有将他们纳入社区矫正的对象？罚金只表明对犯罪行为的处罚，但他们的犯罪思想与行为还有待于社区矫正，这样才能促进犯罪行为人从新适应今后的社会生活，不致再危害社会。
将管制、缓刑、假释、监外执行、剥夺政治权利等五种人作为社区矫正的五种对象，其唯一的共同点就在于这些人都是身处于社区。但这里有几个问题需要指出，一是将这五种犯罪分子合在一起作为社区矫正的五种对象，误导了社会认识。社会上据此简单化地理解为“犯了罪可以不进监狱”。其实在这五种犯罪分子中，并不都是犯了罪不进监狱。只有被判处管制、缓刑和单处剥夺政治权利的罪犯才属于犯了罪不进监狱的情形；而假释、监外执行和并处剥夺政治权利都是应服监禁刑而后基于某种原因回到社会。二是监外执行者虽然也身处于社区，但又与其他四类人不同，监外执行者只是暂时因为某种特殊原因而走进社区，他们还将回到监狱，而其他四类人一般都不会进监狱。监外执行者并没有脱离监狱而成为社区的正式成员，他们所受的教育改造是监禁式教育改造，社区矫正与他们今后将继续接受的监禁改造能不能接轨值得怀疑。实践中，这类罪犯给社区矫正工作带来的麻烦也非常多，据笔者调查所知，不少基层从事具体社区矫正工作的同志反映：“对监外执行者开展社区矫正工作是非常困难的事。其原因在于他们身份关系不在社区。”不少基层的社区矫正工作者也不理解为什么要把监外执行者纳入社区矫正对象的范畴，认为“他们是监狱人，而不社区人”。三是关于剥夺政治权利的情形有两种，社区矫正对象中的剥夺政治权利者无法确知指的是哪一种？还是两种都包含在内？如果两种都包含在内，则被并处剥夺政治权利的罪犯在服完监禁刑后又将服非监禁刑；如果只是其中的一种却又没有明确所指。笔者认为，社区矫正只能适用于被单处剥夺政治权利的犯罪分子，被并处剥夺政治权利的犯罪分子在回归社会之前，已经完成了教育改造的过程，社区可以为促进其适应社会生活对其开展社会工作，但决不能对其实施社区矫正。
三、社区矫正对我国刑事司法活动的促动
社区矫正在我国作为一种矫正举措，对我国的刑事司法活动已经产生影响，如何看待这种影响？有人认为社区矫正并不是一个新事物，只是在我国几十年行刑实践基础上，对过去行刑实践的修补与完善；有人认为社区矫正是一种行刑方式的改革；也有人认为社区矫正不仅是对行刑方式的改革，更是一种刑罚制度的改革。笔者觉得，要正确认识社区矫正对我国刑事司法活动的影响，就不能仅仅局限于从行刑领域来考量，社区矫正对我国刑事司法活动的影响是全方位的，从刑事立法、司法到刑事执法、法律监督，都有所触及，如果要全面适应社区矫正工作的需要，我们就必须从刑事立法到法律监督的各个环节进行完整的刑事改革活动。
一是在刑事立法方面，现有的刑事法律已经暴露出与社区矫正不相适应的许多情形。尽快修订刑事法律，尽早在刑事法律中写入社区矫正的有关内容、协调社区矫正与现行若干法律规定之间矛盾正是当务之急。否则社区矫正不仅名不正，而且会越来越多地遭遇人们从法律角度的质疑。
二是在刑事司法方面，对犯罪人的量刑应当考虑转变只有峻刑能才能保证稳定的思想，对能不监禁的轻刑犯尽量不判处监禁刑罚；对能减少监禁时间的罪犯应当尽可能控制监禁期限。取消拘役刑和余刑在一年以下的罪犯留看守所服刑的规定，把本应判处拘役刑和余刑在一年以下的罪犯全部处以社区矫正刑罚。
三是在刑事执法方面，要转变只有监禁才能改造罪犯的观念。在监狱，努力扩大监禁刑的假释面，取消假释的比例限制，凡是符合假释条件的罪犯都应当被假释。在社区，建立并完善社区矫正刑罚运作体系，从人力、物力、财力上予以充分保障。
四是在法律监督上，要加强法律监督。社区矫正作为刑罚执行权力，同样适用“没有监督的权力必然腐败”的规则，社区矫正是否公正、具体处遇是否适当，矫正人员能否依法矫正，必须要有完整的法律监督体制。据2003年8月19日的《沈阳今报》报道，1995年11月被辽宁省高级人民法院终审判处死刑、缓期两年执行的大连“黑老大”邹显卫，尽管在大连监狱过着皇帝般的“幸福生活”，但其仍不满足，硬是买通监狱方办了个社区矫正，并最终导致他率团伙持枪在大连开发区一家洗浴中心开枪打死一人、重伤一人。因此，以社区矫正为名的司法腐败如非正当的缓刑、假释、监外执行值得警惕，尤其是检察院在其中发挥着举足轻重的作用，检察院特别要注意适应这种新工作环境的需要，努力为社区矫正的公正与良性运作保驾护航。
四、社区矫正彰显的刑罚轻缓
刑罚走向轻缓是当今国际刑罚发展的总体趋势，社区矫正适应刑罚发展的时代需要，表现出了应有的轻缓特性——让可以不进监狱的犯罪行为人尽量不进监狱，让能减少监禁时间的犯罪行为人尽可能减少监禁时间，让可以不失去自由或少失去自由的犯罪行为人尽量不失去自由或少失去自由。相对于监禁刑来讲，社区矫正的人道、轻缓都勿庸置疑。但是，如果就此认定社区矫正就是一种轻缓的刑罚，则是对社区矫正片面的误读。将我国当前社区矫正对象应承担的义务与过去的法律规定的义务相比较，则可以发现，现在的社区矫正对被矫正者的义务要求已不再仅限于接受管理和监督，而且要参加公益劳动、接受各种教育，被矫正者对矫正官员的汇报义务成了每周必做的事，在被矫正者承担的义务方面，无论是管制、缓刑、假释、监外执行还是剥夺政治权利，都比过去增加了许多。有些罪犯甚至于在服完监禁刑后，还需要再服社区矫正刑。由此观察，我国当前试点的社区矫正既有轻缓的一面，也有不轻缓甚至于刑罚趋严的一面。在国外的社区矫正实践中，许多不良行为人被纳入社区矫正对象范畴，通过诉讼判决，进入社区接受社区矫正，这其中的许多不良行为人在我国不认为是犯罪，对这些在我国并不构成犯罪的不良行为处以社区矫正刑罚也不可谓不重。鉴于社区矫正需要罪犯负有更多的法律义务，美国得克萨斯州的监狱犯人“宁愿用较短的时间在看守所或监狱而不愿长时间在社区的监督下。”（刘强：《美国社区矫正的理论与实务》中国人民公安大学出版社2003年版，第32页），这也在一定程度上反映了社区矫正作为刑罚，其惩罚的严厉性也是客观存在的。笔者认为，当前我国发展和完善社区矫正，应当充分认识到社区矫正的这种双面性。在量刑上，尽量从刑罚轻缓的趋势出发，多适用社区矫正刑罚；在具体的行刑活动上，则不能回避社区矫正管理与教育趋严的要求。顺便提及，由于社区矫正的出现，劳动教养遭到了越来越多的质疑。从处罚的轻重来讲，劳动教养是行政处罚，社区矫正是刑事处罚，社区矫正在性质上严于劳动教养，但从刑罚对被处罚人的感受来讲，劳动教养实为监禁模式，剥夺着人身自由；社区矫正属于非监禁模式，不剥夺人身自由，社区矫正刑罚的酷烈程度轻于劳动教养。因此，与其让劳动教养这样不是刑事处罚甚于刑事处罚，还不如将劳动教养纳入刑事治理体系，施以社区矫正刑罚倒更能让人接受。况且，劳动教养所针对的轻微违法犯罪也非常适合于社区矫正情形。