城市商品房预售管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 08:13:27   浏览:8683   来源:法律资料网
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城市商品房预售管理办法

建设部


城市商品房预售管理办法

1994年11月15日,建设部

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,承得《商品房预售许可证》。
第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
(一)开发经营企业的《营业执照》;
(二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;
(三)工程施工进度计划;
(四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;
(五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图;
(六)需向境外预售商品房的,应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的,应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条 开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
第十条 商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。
第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条 预售的商品房使用后,承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》,并可处以罚款。
(一)未按本办法办理《商品房预售许可证》的;
(二)挪用商品房预售款项,不用于有关的工程建设的;
(三)未按规定办理备案和登记手续的。
第十四条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十五条 本办法由建设部负责解释。
第十六条 本办法自1995年1月1日起施行。
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| 商品房预售许可证 商品房预售许可证 |
| ( )房预售证第 号 FOWARD SELL LICENCE FOR COMHODIFY HOUSE |
| (存 根) 预 ( )房预售证第 号 |
| ------------------------------ RO. FTSZD: |
| | 售 房 单 位 | | ( )预外销证第 号 |
| |---------------------|------| 许 售房单位: RO. YWXZD: |
| | 项 目 名 称 | | SELLER: |
| |---------------------|------| |
| | 房屋座落地点 | | 项目名称 预售总建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| PROJECT NAME: TOTAL CONSTRUTION AREA: SQUARE METERS, SETS |
| | 房屋用途性质 | | 其中外销建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| 房屋座落地点: AREA FOR OVERSEAS SELL SQUARE METERS, SETS |
| | 预 售 对 象 | | 字 LOCTION: |
| |---------------------|------| |
| | 预售总建筑面积 | | 房屋用途性质: |
| |---------------------|------| USAGE: |
| | 外销建筑面积 | | 商品房屋公开预售 |
| |---------------------|------| 预售对象: COMMODITY HOUSEIS ALLOWED FOR FORWORD SELL |
| | 建设用地规划许可证号| | BUTER: |
| |---------------------|------| |
| | 土地使用权证号 | | 第 |
| |---------------------|------| |
| | 建设工程规划许可证号| | 经审查, 批准以上所列 |
| |---------------------|------| AFTER EXAMINATION, THE ABOVE MENTIONED |
| | 已完成总投资25%以上 | | |
| | 的证明材料 | | 号 |
| ------------------------------ |
| 经办人: |
| 发 证 机 关 发证机关 |
| 一九九 年 月 日 |
| 一九九 年 月 日 |
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阐述正当法律程序的保障对象及权利范围

刘成江


  一、正当程序的保障对象
  根据第五条和第十四条修正案,正当程序保障的对象为“任何人”。 一般而言,这里所指的任何人,是指在美国管辖权所及的各州、哥伦比亚特区及准州的属地,除了暂时由美国管辖但尚未并入美国领土的地区不适用之外,包括所有美国籍自然人、所有公司法人及境内外国人。但是在美国领土管辖权以外,由军事法庭审判的交战国人不适用。
1  .早期保障对象。 在美国第五条修正案颁布以后,就正当法律程序的保障来说,并不以公民资格为必要条件。但是,由于当时奴隶制在美国仍然存在,所以奴隶是否为正当程序条款所保障的“人”成为一个争议的焦点。早期的法律和判例表明,当时的政府和最高法院支持奴隶制,由于奴隶不是合众国宪法所保障的“人”,不是宪法权利的主体,而是宪法权利的客体,所以奴隶没有资格获得个人基本权利的宪法保护,自然也就无法得到宪法修正案中正当程序条款的保障。
  直到1857年,“斯考特案”将奴隶制的争论问题推向高潮,法院的判决仍然不同意奴隶具有美国公民的身份和资格,而根据第五条修正案,奴隶却作为奴隶主的财产,奴隶主对其的财产权得到宪法保护。
直到美国第十四条修正案对公民资格进行界定以后,奴隶才真正成为正当程序条款的保障的“任何人”。该修正案第一条规定了:“凡在合众国出生或归化合众国并受其管辖者,均为合众国公民及其所居住州的公民。”这一规定确定了奴隶在美国的公民资格,至此,奴隶也成为了正当程序条款的保障对象。
  然而,从第五条和第十四条修正案的规定内容来看,其保障对象只限于所有在美国主权管辖范围内的美国公民、外国公民、无国籍人以及外交代表等等,即自然人。但随着美国社会的巨大变化和众多企业公司的涌现,第五条和第十四条修正案的保障对象的范围显然过于狭隘。
  2.保障对象的扩张
  随着美国社会的发展和工业化时代的到来,众多的公司企业迅猛发展,成为经济生活中不可或缺的重要元素。而涉及公司法人及其财产权的法律问题也日益增多,关于公司是否受第五条和第十四条修正案正当程序的保障也成为宪法解释中的重要问题。
1819年的“达特茅斯学院诉伍德沃特案”的判决赋予了公司基本的法律权利。而美国法院依靠对宪法的扩大解释,在1866年的“圣克拉县诉南太平洋铁路公司案”中承认了公司是“人”,也应受到宪法保护。也就是说,公司作为一种“人”,也可以得到第五条和第十四条修正案中正当程序的保障。
  在公司被纳入正当程序保障范围之后,公司的财产权和自由权得到了极大的保护。1905年的“洛克纳诉钮州案”中,最高法院的判决明显地体现出了法院及整个美国社会对公司权利的极力保护。
  总之,为了适应资本主义经济发展中保护公司的财产权的需要,美国法院灵活运用宪法原则和制度,对正当法律程序进行扩大性解释,将公司纳入到“人”的范围,使公司成为法律程序保障的对象。
  二、正当法律程序保障的权利范围
  从美国宪法中第五条和第十四条修正案的内容来看,正当法律程序条款所保障的是“生命、自由和财产”,然而,“正当程序条款体现了一个权利体系,该权利体系基于深嵌于传统和我们人民的感情中以至于被我们的整个历史所表现的构成一个文明社会的基础的道德原则。正当程序与公平的、正当的和公正的概念相一致。”所以,在适用该条款时,明确受该条款保障的权利范围还是十分必要的。 
  而所谓权利,美国法学家罗斯科庞德认为,“利益,利益加上保障利益的法律工具,狭义的法律权利、权力、自由权、特权”,这六种为通常含义上的权利。在美国宪法中,权利的涵义经过早期的“自然权利”与“既得权利”之争以及现代诸多默示权利的出现,已经包括了自由权利,财产权利和其他方面的权利。下面笔者着重介绍自由权利和财产权利。
  1.自由权利 在美国的宪法意义上,关于自由的涵义一直存在争论。主要有狭义说和广义说之分。狭义说认为自由的概念不能脱离普通法原本的意思,作任意的扩展,也就是说,“自由”只限定在人身自由上。而广义说的观点则认为,“人身自由”只是自由概念中最基本的层面,除此之外,“自由”还包括更为广泛的理解。广义的自由实际上更多的是从意志自由的层面出发来界定自由的含义,即作为理性的、享有人格和尊严的人,可以做任何自己想做的合法的事情的自由。
  尽管存在狭义说和广义说的区分,但在1923年的“迈耶诉内布拉斯加州案”中最高法院再次对“自由”做出了宽泛解释,指出自由利益一般属于以下范畴①免除肉体制约的自由或“人身自由”;②实质性的宪法权利;③其他基本自由。
  ①人身自由 在美国的刑事诉讼程序中,为了确保被告人的人身利益不受无理侵犯,被告在审判前程序、审判程序以及审判后程序中都受到广泛的程序性保护。例如,根据美国法律的一般原则,被告人在被排除合理怀疑地证明有罪之前应当被假定为无罪。因此,在审前阶段一般不应剥夺被告人的自由,除非出于国家或者公共利益的需要。根据美国联邦法律,除非一个人被指控犯有可判处死刑的罪行(所谓的非保释罪),在他用尽所有的救济手段最终被认定有罪之前,不仅包括被捕后审判前,而且在定罪和申请纠错令之后,都有权获得保释。
  ②实质性的宪法权利和其他自由 所谓实质性的宪法权利,包括宪法正文和修正案所列举的权利,以及从宪法中引申出来的或从宪法文字、结构中推断出来的权利和利益,如表达自由和宗教信仰自由,结社自由以及对隐私权的尊重等等;而所谓“其他自由”,在美国的法院判决和司法解释中并没有给出明确的界定。按照扩大解释的原则,应该为与财产和自由利益有关的利益。这两者都是美国法院通过司法实践引申出来的“自由”。
  2.财产权利 在美国财产法意义上,“财产”一方面指所有权,一方面指“物”,包括动产与不动产。美国宪法第五条和第十四条修正案所保护的财产应为第一方面,即重要的法律上承认的所有权利益。在美国司法解释中,虽然财产的范围和界限并不清晰,但总体来说,对财产权利或财产利益的认定应满足以下条件:第一,合法取得。合法指的是需经制定法确认、法院判例中认可或者符合“非成文的普通法”规则。最普遍的方式是经制定法规则的确认,一旦政府承认某人合法地享有某项利益,就形成了一种可期望的情况:这项利益不得被任意终止,一项财产利益就告成立。第二,依法应享有的权利仅仅适用于“目前享有的”权利或利益,正当程序并不保护申请获得利益的人。
  1972年的“校务委员会诉罗斯案”的判决意见和司法解释,对财产涵义的界定和说明起到了重要作用。斯图沃特法官认为,在决定是否适用正当法律程序条款之前,必须确定被上诉人要求的利益是否处于第十四条修正案保障的自由和财产之中,即首先要确定该利益的性质。接着,他指出受正当法律程序保护的财产利益远远超过了不动产、动产和金钱的现实的所有权关系,法院更倾向于对当事人广泛的利益作出有效的保护而回避呆板和形式化的限制,但是必须对如此众多而广泛的利益给出一定的意义和范畴。个人对其某种财产利益当然具有需要或愿望,但是他应不止具有单方面的主观愿望,而且更为重要的是他必须对此有合法的权利要求。宪法并不创设财产利益,财产利益的形成及其范围的界定依据现行的规则或协议,这些规则有独立的法律渊源如各州的制定法。
  与此同时,姐妹案“佩里诉辛德曼案”也同样对界定“财产”概念时合法取得的重要意义作出强调。因此,不被制定法、规则或者所谓的普通法所认可的利益只是一种个人期待的利益,个人也只能是“申请获得利益的人”,该利益就不是第五条和第十四条修正案下的“则产”利益和权利,不受正当法律程序的保障。
  总之,正当法律程序所保障的权利范围经历了从早期到近现代被逐步扩大解释的过程,尽管到现在对于权利范围的界定仍未完全清晰,但笔者认为,在美国法官灵活运用法律解释的前提之下,正当法律程序的权利保障范围依旧会不断扩展。


北安市人民法院 刘成江

关于印发丹东市“门前四包”责任制管理办法的通知

辽宁省丹东市人民政府


关于印发丹东市“门前四包”责任制管理办法的通知

丹政发〔2011〕47号


各县(市)区人民政府、市政府各部门:

  《丹东市“门前四包”责任制管理办法》业经2011年12月1日市政府第37次常务会议审议通过,现予印发。



      丹东市人民政府

      二○一一年十二月二十二日



丹东市“门前四包”责任制管理办法

  第一条 为加强我市市容环境卫生管理,创造清洁优美文明的生产生活环境,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》、《辽宁省城市园林绿化管理办法》等规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 凡本市城区内的主次干道、背街小巷两侧的机关、团体、部队、院校、企事业单位和个体工商户、居民住户(以下简称责任人) 均应当承担“门前四包”责任,并遵守本办法。

  第三条 本办法所称“门前四包”责任制,是指在责任人门前划定相应责任区范围,并由其承担包门前秩序、包卫生清洁、包绿化完好、包设施无损等自我管理的责任制度。

  第四条 各区人民政府(含市经济开发区管委会,下同)负责本辖区内“门前四包”责任制的实施工作,并组织所属职能部门、街道办事处和乡(镇)人民政府指导、监督检查“门前四包”工作。市公安、工商、建设、规划、房产、卫生、环保、交通、综合执法等部门,按照各自职责协同实施本办法。

  第五条 “门前四包”责任区范围按照下列规定划定:

  (一)门前有人行道的责任区范围:纵向自临街建筑外墙根起至人行道路边石止,横向以左右相邻交接线为界形成的区域。

  (二)门前无人行道的责任区范围: 纵向自临街建筑外墙根起至机动车边线止,横向以左右相邻交接线为界形成的区域。

  第六条 “门前四包”责任内容及标准:

  (一)包门前秩序。保持自有建筑立面整洁;门店牌匾广告设置符合规定要求;无乱搭乱建、乱堆乱放、乱设摊点;无乱贴、乱画、乱挂;无车辆乱停乱放;无占道经营、占道加工、占道修配;无违规散发广告、传单,无从事未经许可的宣传活动。

  (二)包卫生清洁。负责保持责任区内环境卫生清洁;按规定自设垃圾收集容器并保持外观清洁,生活垃圾、有毒有害垃圾按规定投放,无垃圾、废弃物扫地出门或向责任区外清扫,无乱倒污水、粪便和渣土;及时清除地面痰迹、废弃物和积水,按政府规定时限要求清除积雪积冰;无焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物;施工现场按规定设置围挡,产生的建筑垃圾做到日产日清。

  (三)包绿化完好。负责保持责任区内树木、花草、绿地、花坛的完好;无依树搭棚或在树木上栓、拉、钉、挂,无折枝、捋叶、摘果、掐花;无践踏绿地、乱占绿地,或向绿带、绿篱、草坪、树下倾倒垃圾、积雪、泼污水等。

  (四)包设施无损。无擅自挖掘道路;无毁坏、擅自改动或迁移市政设施、夜景照明设施、环卫设施、绿化设施等。对他人的违章行为和破坏公用设施行为进行监督、制止、举报。

  第七条 各街道办事处和乡(镇)人民政府按照属地管理原则,分年度与辖区内的责任人签订“门前四包”责任状,并对其履行责任的情况进行日常管理和监督。“门前四包”责任状的内容包括责任区的具体范围、责任要求、责任人的权利义务等。

  第八条 “门前四包”责任区内的责任人应当认真履行“门前四包”责任,不得拒绝与所在街道办事处和乡(镇)人民政府签订“门前四包”责任状和推卸“门前四包”责任。

  同一个“门前四包”责任区内有两个以上责任人的,应当通过协商共同制定相应管理制度,共同与街道办事处和乡(镇)人民政府签订一个责任状。

  第九条 责任人将临街房屋、场地出租的,“门前四包”责任由承租人承担。未出售房屋及无承租人的,由临街房屋、场地的所有权人承担。

  第十条 责任人发现其他单位和人员在责任区范围违反本办法第六条规定的,有权予以劝阻;劝阻无效的,应当向各区人民政府职能部门或市政府相关部门举报。

  第十一条 街道办事处和乡(镇)人民政府应当加强对责任人履行“门前四包”责任情况的管理。对违反本办法规定的,通知进行整改;对拒不整改的,应当向各区人民政府职能部门或市政府相关部门报告。

  第十二条 任何单位和个人都有权监督“门前四包”责任制的实施。对不认真履行“门前四包”责任的责任人以及管理部门的失职行为,应当向各区人民政府职能部门或市政府相关部门举报。

  第十三条 各区人民政府职能部门或市政府相关部门接到街道办事处和乡(镇)人民政府报告或者“门前四包”责任人举报后,应当及时受理,并依法进行处罚。

  第十四条 “门前四包”责任人违反本办法规定,门前责任区内达不到“门前四包”标准的,由各区人民政府职能部门或市政府相关部门责令限期改正;逾期不改正的,依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》和《辽宁省城市园林绿化管理办法》等有关规定予以处罚。

  罚款收入纳入区级财政专户管理,专项用于城市建设和管理。

  第十五条 “门前四包”管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十六条 本办法自2012年1月1日起施行。1999年7月21日丹东市人民政府发布的《丹东市“门前三包”管理办法》(丹政发〔1999〕36号)同时废止。