山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府
山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府
《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准,现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障业主的合法权益,维护住宅小区的生活秩序,改善居住环境,提高城市文明程度,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理企业与业主根据合同约定,对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府应加强领导,积极推行住宅小区物业管理,为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 各级建设或房地产行政主管部门(以下称物业管理主管部门)负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责,配合做好住宅小区的管理工作。
第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务,协调解决有关问题,帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。
第二章 业主大会及其委员会
第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时,物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下,履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会,报告小区物业管理的实施情况;
(二)通过公开招标选定物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同;
(三)拟定公共资金使用计划,并按年度公布使用情况;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划;
(五)听取业主的意见和建议,监督物业管理企业的工作;
(六)监督公用设施、设备及公共场地的使用;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会应定期召开会议,会议应有过半数委员出席,其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条 住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前,业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第三章 物业管理移交
第十四条 住宅小区竣工后,开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。
第十五条 住宅小区业主委员会成立前,物业管理工作由开发建设单位负责,费用由开发建设单位承担。
第十六条 住宅小区业主委员会成立后,开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图;
(四)地下管网图;
(五)质量验收资料;
(六)其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条 开发建设单位在出售住宅时,按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构,按住宅小区专户储存,并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定,专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设,任何单位和个人不得挪用。
第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供,其购置费用可从物业管理公共资金中暂支,并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例,由城市人民政府确定。
第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业必须依法登记注册,并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后,方可从事物业管理工作。
第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同,承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费,收费项目和标准应向物价主管部门申报,并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费,分别按国家有关规定执行。
第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务,服务费用由当事人双方约定。
第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿化地;
(二)损毁园林;
(三)占用通道、停车场等公用设施和场地;
(四)乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物;
(五)制造超标准噪音;
(六)乱搭、乱建、乱涂、乱画;
(七)堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(八)政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条 房屋分户门内的维修,由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任,由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用,由受益人或有关部门承担。
第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的,业主应及时维修;拖延或拒不维修的,业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修,费用由业主承担。
第二十九条 住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护,按国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。
第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准,由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条 违反本办法第二十五条规定的,由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚;造成损失的,承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时,应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区,未按规划、设计要求进行配套建设的,由原开发建设单位按规定进行补建和完善,并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的,可参照本办法执行。
第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》(鲁政发〔1989〕141号)同时废止。
1997年10月22日
深圳市财政局关于印发《深圳市财政局会计师事务所设立批准行政许可实施办法》的通知
广东省深圳市财政局
深圳市财政局关于印发《深圳市财政局会计师事务所设立批准行政许可实施办法》的通知
(2007年2月27日)
深财会〔2007〕20号
《深圳市财政局会计师事务所设立批准行政许可实施办法》(修订稿)已经市政府同意,现予印发,自2007年3月1日起施行。
深圳市财政局会计师事务所设立批准行政许可实施办法
02号 许可事项:会计师事务所设立批准
一、行政许可内容
在深圳经济特区设立合伙会计师事务所和会计师事务所在深圳经济特区设立分所及外地会计师事务所迁移办公场所到深圳经济特区。
二、设定行政许可的法律依据
(一)《中华人民共和国注册会计师法》(1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过)第二十五条;
(二)《深圳经济特区注册会计师管理条例》(2007年1月24日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十次会议修订)第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条。
(三)《会计师事务所审批和监督暂行办法》(2005年1月22日财政部令第24号)第十三条、第二十条、第三十三条。
三、行政许可数量及方式
无数量限制,符合条件即予许可。
四、行政许可条件
(一)特区内设立合伙会计师事务所的条件:
1.有2个以上合伙人;
2.有2个以上专职从业人员(含合伙人);
3.有书面合伙协议;
4.有合伙人认缴或者实际缴付的出资额;
5.有会计师事务所的名称和固定执业场所。
会计师事务所设立主任会计师,由执行会计师事务所事务的1名合伙人担任。
法律依据:《深圳经济特区注册会计师条例》第十六条;《会计师事务所审批和监督暂行办法》第七条。
(二)设立合伙会计师事务所,合伙人应当具备下列条件:
1.年龄不超过60周岁;
2.持有中华人民共和国注册会计师证书(以下简称注册会计师证书);
3.在会计师事务所专职执业,最近连续从事下列审计业务满5年,其中在境内会计师事务所执业不少于3年:
(1)审查企业会计报表,出具审计报告;
(2)验证企业资本,出具验资报告;
(3)办理企业合并、分立、清算事宜中的审计业务,出具有关的报告;
(4)法律、行政法规规定的其他审计业务;
4.成为合伙人或者股东前1年内,没有因采取隐瞒或提供虚假材料、欺骗、贿赂等不正当手段申请设立会计师事务所而被财政部门作出不予受理、不予批准或者撤销会计师事务所的决定;
5.5年内没有因为执业行为受到行政处罚。
法律依据:《深圳经济特区注册会计师条例》第十七条;《会计师事务所审批和监督暂行办法》第九条。
(三)会计师事务所在深圳经济特区内设立分所条件:
1.设立分所的会计师事务所,应当具备下列条件:
(1)依法成立3年以上,内部管理制度健全;
(2)注册会计师数量(不包括拟到分所执业的注册会计师)不低于50名;
(3)会计师事务所上年末的净资产不低于人民币300万元;
(4)申请设立分所前3年内,该会计师事务所及其已设立的分所没有因为执业行为受到行政处罚。
因合并或者分立新设的会计师事务所申请设立分所的,其成立时间可以合并或者分立前会计师事务所的成立时间为准。
法律依据:《深圳经济特区注册会计师条例》第二十三条;《会计师事务所审批和监督暂行办法》第二十三条。
2.会计师事务所设立的分所,应当具备下列条件:
(1)分所负责人为会计师事务所的合伙人;
(2)至少有5名注册会计师(含分所负责人);
(3)有固定的办公场所。
法律依据:《深圳经济特区注册会计师条例》第二十四条;《会计师事务所审批和监督暂行办法》第二十四条。
3.分所的名称应当采用“会计师事务所名称+分所所在行政区划名+分所”的形式。
法律依据:《会计师事务所审批和监督暂行办法》第二十五条。
(四)会计师事务所迁移办公场所到深圳经济特区内,应当具备下列条件:
1.符合法定设立条件;
2.申请迁移时未正在接受财政部门检查,或者中国注册会计师协会或省级注册会计师协会调查。
法律依据:《会计师事务所审批和监督暂行办法》第三十四条。
五、申请材料
(一)在特区内设立合伙会计师事务所:
1.《会计师事务所设立申请表》、《会计师事务所合伙人情况汇总表》、《注册会计师情况汇总表》(原件、复印件各1份);
2.企业登记机关出具的企业名称预先核准通知书(复印件2份,验原件);
3.全体合伙人已转出原会计师事务所证明,若合伙人为原会计师事务所合伙人的,还应当提交退伙证明(复印件各2份,验原件);
4.申请人所在的省级注册会计师协会为其出具的最近连续5年专职从事审计业务的证明,具有在境外会计师事务所从事审计业务经验的,还应提交境外会计师事务所出具的执业证明(复印件各2份,附中文译本,验原件);
5.加入该所的注册会计师的注册会计师证书(复印件各2份,验原件);
6.书面合伙协议及合伙人出资证明(复印件各2份,验原件);
7.办公场所的产权或者使用权的有效证明(复印件2份,验原件)。
因合并或者分立新设会计师事务所的,还应当提交合并或者分立协议(复印件2份,验原件)。
(二)会计师事务所在深圳经济特区内设立分所:
1.《会计师事务所设立分所申请表》(原件、复印件各1份);
2.全体合伙人作出的设立分所的决议(复印件2份,验原件);
3.《注册会计师情况汇总表》(原件、复印件各1份);
4.会计师事务所上年度资产负债表(复印件2份,验原件);
5.会计师事务所拟设立的分所注册会计师的注册会计师证书(复印件各2份,验原件);
6.会计师事务所对分所的管理办法(复印件2份,验原件);
7.分所办公场所的产权或者使用权的有效证明(复印件2份,验原件);
合并后的会计师事务所于合并当年提出设立分所的,不需要提交前款第4项规定的材料,但应当提交合并协议和合并基准日的资产负债表(复印件各2份,验原件)。
(三)会计师事务所迁移办公场所到深圳经济特区内:
1.《会计师事务所迁移申请表》(原件、复印件各1份);
2.《会计师事务所合伙人情况汇总表》(原件、复印件各1份);
3.《注册会计师情况汇总表》(原件、复印件各1份);
4.书面合伙协议(复印件2份,验原件);
5.全体合伙人的注册会计师证书(复印件各2份,验原件);
6.迁入地办公场所的产权或者使用权的有效证明(复印件2份,验原件);
7.全体合伙人作出的迁移办公场所决议(复印件2份,验原件)。
迁移同时需要变更会计师事务所名称的,还应当提交深圳市工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书(复印件2份,验原件)。
六、申请表格
《会计师事务所设立申请表》(附表1);《会计师事务所合伙人或发起人情况汇总表》(附表2);《注册会计师情况汇总表》(附表3);《批准设立会计师事务所有关情况表》(附表4);《会计师事务所设立分所申请表》(附表5);《会计师事务所迁移申请表》(附表6)。
上述表格可到深圳市财政局会计处免费领取,也可在深圳市财政局信息网(http://www.szfb.gov.cn)上免费下载。
七、行政许可申请受理机关
深圳市财政局。
八、行政许可决定机关
深圳市财政局。
九、行政许可程序
(一)收发文窗口受理申报;
(二)审批人员进行形式审查,发放受理回执;
(三)受理后公示,公示期为16个工作日;
(四)内部审查;
(五)核发会计师事务所执业许可证。
十、行政许可时限
(一)在深圳经济特区内设立合伙会计师事务所,自受理申请之日起30个工作日内;
(二)会计师事务所在深圳经济特区内设立分所的,自受理申请之日起20个工作日内;
(三)会计师事务所迁移办公场所到深圳经济特区的,自受理申请之日起20个工作日内。
法律依据:《中华人民共和国注册会计师法》第二十六条;《会计师事务所审批和监督暂行办法》第十五条、第二十七条、第三十六条;《深圳经济特区注册会计师条例》第二十二条。
十一、行政许可证件及有效期限
《会计师事务所执业许可证》,无有效期限。但应按年度在每年5月31日前到市财政部门办理更新手续。
法律依据:《深圳经济特区注册会计师条例》第三十三条。
十二、行政许可的法律效力
取得《会计师事务所执业许可证》后应当依法办理工商登记手续,方可执业。
十三、行政许可收费
无。
十四、行政许可年审或年检
无。
附表1
会计师事务所设立申请表
拟设立事务所名称 组织形式
设立方式 出资总额
主任会计师 姓名 合伙人总数
是否为执行合伙所事务的合伙人
合伙人以外的注册
会计师数量 注册会计师以外的专职从业人员数量
办公场所
通讯地址 邮编
联系人 电子邮箱
联系电话 传真
全体合伙人
申请及保证 我们申请设立 会计师事务所,并保证本申请表所填报内容及所附申请材料全部属实。
全体合伙人或者发起人签名并盖章:
年 月 日
注:设立方式一栏填“新设”或“合并新设”或“分立新设”。
附表2
会计师事务所合伙人情况汇总表
会计师事务所名称:
合伙人姓名 注册会计师证书 是否符合规定
的资格条件 是否办理完从原所转出手续* 若为原所合伙人或者股东,是否
办理完退伙或者股权转让手续* 出资额 出资比例
证书编号 最近一次通过
注协检查时间
签字盖章: 年 月 日
注:1.申请设立会计师事务所填报时,由拟设立会计师事务所的主任会计师签章。
2.迁移办公场所的和每年5月31日填报的,不需填写表中带“*”项,由会计师事务所主任会计师签章,盖会计师事务所公章。
3.有关栏目填写不下时,可插入行填写,并在每页签章。
附表3
注册会计师情况汇总表
会计师事务所或者分所名称:
序号 注册会计师姓名 注册会计师证书
证书编号 最近一次通过注协检查的时间
保证 谨此保证,本表所填报内容及所附证明材料全部属实。
签名并盖章:
年 月 日
注:1.申请设立会计师事务所填报时,填报除合伙人以外的注册会计师,由拟设立的会计师事务所主任会计师签章。
2.申请设立分所填报时,分别填报会计师事务所、拟设立分所的注册会计师,由主任会计师签章,盖会计师事务所公章。
3.申请迁移办公场所填报时,填报除合伙人、分所注册会计师以外的注册会计师,由主任会计师签章,盖会计师事务所公章。
4.有关栏目填写不下时,可插入行填写,并在每页签章。
附表4
批准设立会计师事务所有关情况表
事务所名称
组织形式 设立方式
出资总额 主任会计师姓名
合伙人总数 是否有合伙协议
合伙人以外的
注册会计师数量 注册会计师以外的专职从业人员数量
办公场所
受理日期 批准日期
批准文号 执业证书编号
批准机关意见:
批准机关盖章
经办人签字: 年 月 日
注:设立方式一栏填“新设”或“合并新设”或“分立新设”。
附表5
会计师事务所设立分所申请表
事务所名称 组织形式
上年末净资产总额 成立日期及批准文号(合并或分立新设的,还须注明合并或分立前事务所成立日期及批准文号)
事务所所在地 注册会计师(不包括拟转到分所的注册会计师)数量
事务所及其设立的分所最近三年内是否因执业行为受到过行政处罚
拟设立分所名称
分所注册会计师数量(含分所负责人) 分所负责人 姓名
是否为事务所的
合伙人或者股东
分所办公场所
分所通讯地址 分所邮编
分所联系人 分所电子邮箱
分所联系电话 分所传真
事务所申请及保证 我所申请设立 分所,并保证本申请表所填报内容及所附申请材料全部属实。
主任会计师签名并盖章:
会计师事务所盖章
年 月 日
附表6
会计师事务所迁移申请表
事务所名称
组织形式
拟迁入后名称
拟迁入办公场所
现所在地
拟迁入地
执业证书编号
出资总额
主任会计师姓名
合伙人总数
合伙人以外的
注册会计师数量
注册会计师以外的
专职从业人员数量
通讯地址
邮编
联系人
电子邮箱
联系电话
传真
分所情况
分所名称
批准机关
目前是否因为执业行为正在接受财政部或省级财政部门检查,或者中国注册会计师协会或省级注册会计师协会调查,具体情况说明:
我所申请从迁入 ,并保证本表所填报内容及所附申请材料全部属实。
主任会计师签名并盖章:
会计师事务所盖章
年 月日