序
　　在学术界，有两种主流提法：一种说晚清法律改革是中国法律现代化的开端；一种说晚清法律改革使中国法律近代化。（其实这两种说法并不矛盾,后文有述）这两种提法都认为清末修律，拉开了中国法律由传统走向近代的序幕，奠定了中国法律走向近代化的基础。要谈到中国法律近代化问题，清末修律便是重点谈及的内容。而且谈法律近代化，无非是法律移植与本土资源两点。因此，本文是着重从法律移植与本土资源来论述清末修律的。
　　主流过观点以清末修律作为中国法律现代化的开端，或者说晚清法律改革使中国法律近代化。但是，是不是说中国法律现代化或者说晚清法律改革使中国法律近代化就只刚刚在1902年(清廷命沈家本、伍廷芳为修订法律大臣，设修订法律馆，开始翻译欧美各国法律并拟订中国之刑律、民商律、诉讼律、审判编制法等新型法律。)这一年开始的。显然，并不是这样的。那主流观点错了吗？也不能这样说.结合主流的两种观点，（其实这两种说法并不矛盾。近代化与现代化的界定很难把握，从某种意义上，近代化正是向现代化过渡的阶段，也可以算作现代化的初始阶段）。笔者认为，清也是末修律正式使中国法律近代化了，中国法律正式走向现代化的开端。（因为所谓的近代化，现代化肯定是一个过程。用了正式两个字，可能好解释一些）。换句话说，这个所谓的近代化在修律之前就已经开始了，只不过是修律之后中国法律达到一个质变，而真正的，正式的近代化了。那么这个所谓的近代化是什么时候开始的呢？我认为中国传统律学向近代法学的转变是从1840年中西文化大规模接触后开始的。从1840一直到清末修律之前的这段时间内始终只是量变，但是没有这个量变，是断然没有清末修律这个质变的。清末修律也只是1840年以来这60余年社会法制观念变革的一个结果。因此，要谈清末修律，那么从鸦片战争到清末修律之前的这段期间的社会思想变革也是不得不谈的。
　　一，鸦片战争——中国传统律学向近代法学的转变
　　更准确来说，中国传统律学向近代法学的转变是从1839开始的。1839年也就是鸦片战争前夕，道光帝任命林则徐为钦差大臣到广东主持查禁鸦片，在与西方国家频繁的交往中，怀有经世匡时抱负的他敏锐的察觉到西夷有“长技”可师，承认西方有许多长处是值得中国学习和借鉴的。他虽然不懂外语，却注意“探访夷情”以便“知其虚实”。派人专门收集澳门出版的外国人办的报纸书刊，并把出身低下却懂英文的人招入钦差行辕，进行被当时顽固派认为是大逆不道的翻译工作。林则徐夜夜仔细阅读、研究译文资料，并把译成中文的《澳门月报》编辑为《论中国》、《论茶叶》、《论禁烟》、《论用兵》、《论各国夷情》等5辑。最有价值的工作是他组织翻译了1836年伦敦出版、英国人慕瑞所著的《世界地理大全》，命名为《四洲志》，成为近代中国第一部系统介绍世界自然地理、社会历史状况的译著。法律方面的专门译著《各国律例》是其部分翻译了瑞士滑达尔所著的《国际法》1759年英文版而成。《各国律例》是中国引进国际法的开山著作，更新了中国人的法律观念，为晚清法制注入了现代化的意识。林则徐还凭借这本《各国律例》和英国人打赢过官司。
　　1841年，林则徐被流放途经扬州时，遇到了学识渊博的友人魏源，便把《四洲志》等有关资料交给魏源。魏源随后编出《海国图志》，这是晚晴开明士大夫睁眼看世界在学术上的最卓著的成就。书中概括的“师夷长技以制夷”的著名思想，正是源自林则徐学习西方先进技术以求富强，抵抗西方侵略以求独立的爱国主义主张。《海国图志》开拓了中国人的眼界，为中国人了解西方提供了途径。它开启了近代中国人学习西方，了解西方的风气。
　　自此，以吸纳西方学说为主要内容的“新学”逐渐兴起，中国的学术，包括法学研究走进了一个全新时代。
　　二，清末法制变革的前夕
　　从1840年林则徐组织人力翻译西方论著后至1902年前后，掀起了学习西方，学习日本的思潮。大致可将其可分为两个阶段：以太平天国运动为第一阶段，以洋务运动中的“中学为体，西学为”用以及维新变法运动为第二阶段。
首先，第一阶段。太平天国定都天京后制定诸如《天朝田亩制度》等法律，将自己的理想付诸实践。这些法律，从土地分配、婚姻嫁娶到犯罪和刑罚、诉讼制度等问题，都一反清朝封建旧法制。更值得一提的是，1860年前后，也就是太平天国后期，对西方法律了解较多的洪仁刊主持朝政后“革固鼎新”，颁布《资政新篇》。里面明确提出，“所谓以法法之者，其事大关世道人心，如纲常伦纪、教养大典，则宜立法以为准焉”。他主张以西方国家为楷模。他认为英国“于今称为最强之邦，由法善也”，俄国学习法国“邦法”于是“大兴政教，百余年来声威日著，今亦为北方冠冕之邦也”，所以，“应时制宜，度势行法，必永远不替也”。（《资政新篇》）
　　《资政新篇》所提出的理想，虽然因种种原因而未付诸实践，但是，它在19世纪50年代便如此详尽地提出了采用西方国家的先进制度，以治理天国的方案，其识见远胜封建统治者，更难能可贵的是其本身则是对封建法制的否定。在大半个中国否定和取代了封建法制长达十多年，其摧毁旧法制的革命作用实在不能低估。
　　同时，清政府掀起了以自强，求富为目标的洋务运动。人们常将19世纪60—90年代的洋务运动与20世纪头十年的变法修律割裂开来，实际上两者是贯通的。洋务派倡导“中学为体，西学为用”，大量引进西方科学文化知识，就法学而言，京师同文馆翻译的《万国公法》，《公法便览》，《公法会通》，《公法千长》等。这一阶段主要是介绍西方的“律例”，其译作偏重实用性。这主要与译书的宗旨有关，洋务派始终只强调“西学为用”，在法律方面，是希望从“夷”法中寻找有利于中国的法律条文来达到“制夷”的效果。洋务派虽然注重学习了解西方，但是他们把目标始终放在“中学”上，也就是“中学为体”。没有摆脱“中学”的束缚。
　　相比洋务运动和太平天国，戊戌变法的法制观念有了更明显的进步。维新变法前后，大批留学人员，学者，维新派打破了官府的垄断，开始自己大规模翻译西方及日本的论著。其译书的目的不再是对中学的补充，而是想从西学中探索出一条救亡图存的道路。在法学方面，在研究西方法制的同时，更加关注西方“法治”理论更加注重探索西方“律例”的学理。在以康有为，梁启超等为代表的改良派的宣传和努力下，维新变法前后，大量的译书局如雨后春笋般成立，大规模地翻译刊行西方和日本资产阶级法律法学著作。例如，《东方交涉公论》、《法学通论》、《国法学、》《佐治刍言》、《美国宪法篡释》等其中后两本成立维新变法和20世纪立宪运动的必备参考书。正如梁启超所言：“译述之业特盛，定期出版之杂志不下数十种，日本每一新书出，译者动数家，新思想这输入，如火如荼矣”。（《饮冰室合集》）
维新变法前后，维新派翻译引进西方注重理论性、系统性与洋务运动中译作偏重实用性是不同的。更重要的是，维新派在翻译西方日本的同时更加注重对中国封建传统思想的批判。就法学而言，更加关注“法治”理论注重探索西方“律例”的学理的同时对传统法制思想的批判。对传统法制思想的批判与太平天国运动中相比更加理论化、系统化。而且，大破大立也与林则徐所倡的“师夷”“制夷”以及洋务运动中的“西学为体，中学为用”只注重“立新”而忽略“破旧”相比无疑是一个巨大的进步。
　　礼法结合是中国古代传统法律一大特点之一，而礼法结合的最高表现是“三纲”的法律化。谭嗣同认为维护封建专制统治的“三纲”理论，使得执法者任意出罪入罪，“独夫民贼，固甚乐三纲之名，一切刑律制度皆依此为率，取便己故也”（《谭嗣同全集》）。通过批判“三纲”思想，促进了礼法分野。而清末修律中《大清新刑律》便是礼法分野的产物（张晋藩《中国法制走向现代化的思考》）。梁启超在《论中国成文法编制之沿革得失》一文中对中国传统法律的缺陷了系统而深刻的总结。他认为中国古代“法律之种类不备”、“法律之固定性太过”、“法典之体裁不完善”、“法典之文体不适宜”等。
维新派的理论主张随着“百日维新”的失败而最终未得到付诸实现。但是他们这些关于法学的论述却极大地影响了之后的清末修律。我认为这大致有如下几点：
（一）戊戌变法加速了清廷上层集团的分野，形成了许多法制改革的法理派人物，为清末修律奠定了阶级基础。
（二）维新派提出了许多新的法制理论和具体的方案，许多理论直接体现在新律中，部分方案也在清末修律中直接编入新法中。这就为清末修律提供了思想理论基础。
（三）戊戌变法宣传了新的法学理论，更新了人们的法制观念。为之后的清末修律奠定了思想基础。
（四）戊戌变法促进清末的法学教育的发展，培养了大批新型的法学人才，为清末法制改革奠定了人才基础。
这也充分说明了中国近代法制变革逻辑上的连续性。
总之，184 0年鸦片战争 ,西方列强用坚船利炮打开了中国的大门 ,中国遇到了数千年来“亘古未有之巨变” ,一些封建士大夫也开始睁眼看世界 ,并开始主张效法西方资产阶级的先进技术 ，然而到了 19世纪80年代 ,一批早期的改良主义者认识到 ,西方国家之所以先进 ,在于其制度的优越 ，从而主张由学习西方器物转变为学习西方制度。期间的太平天国运动也对旧法改造作了一些有益尝试。 随着经济社会思潮的变化，当时中国人的法律观念 也因之而不断发生变化 。这些变化不断这为数十年后的清末修律奠定了坚实的思想基础。可见由于法制的变革不是孤立的，是联系的；不是一蹴而就的而是渐进的;是经济社会关系一系列变化所推动的结果。


三，传统法律在西化的过程中迈出现代化的第一步——清末法制改革
正所谓“法行十年、或数十年、百年而必弊，弊而必更求变，天之道也。”（《饮冰室合集》）。到了1902年2月，因应对时势需要清廷最终下诏变法，设修订法律馆，以沈家本、伍廷芳为修订法律大臣主持修律馆，“就目前新政宜改订者，择要译修。”开始翻译欧美各国法律并拟订中国之刑律、民商律、 诉讼律、审判编制法等新型法律。自此，拉开了晚晴修律的序幕，也走上了中国法律由传统走向近代的路子。
所谓的法律近代化之路是在传统法律变革的基础上，借鉴外来先进的法律资源，实现其与本土法资源的相互融合，逐步本土化。显然，这要求有三点，首先，要移植的要是先进的法律资源；其次，要挖掘保留传统法律中的精华；最后，要处理好法律移植与本土资源的关系。可以说法律近代化是取决于如何对待法律移植与本土资源的。下面尝试从法律移植与本土资源的角度来论述法律近代化。
作为中国法律现代化的起点，清末法制改革的目的不仅仅在于推动法律进步，政治家们更希望通过法律改革，废除领事裁判权，缓和国内阶级矛盾和国际压力，是为了维护清王朝的封建统治。因此，在某种程度上违背了，扭曲了中国近代法律改革应该遵循的内在规律。这种“扭曲”和“违背”的主要表现就是没有处理好法律移植与本土法律资原的度以及二者的关系。
首先，看看法律移植。
法律移植是指一个国家或地区将其他国家或地区的法律体系(或内容或形式或理论)吸收到自己的法律体系之中 ,并予以贯彻实行的活动. 它的历史可以追溯至古罗马时期,甚至更久。近代的日本便是法律移植成功的典范。面对着法律近代化的现实政治的需要，从清末修律中的移植外来法看，很少是从中国社会本身的某种现实需要出发，有选择，有步骤地进行。很多法律的引进都是“整体搬迁”，这就会产生许多问题，势必就影响到了移植法律的效果。下面就来分析下清末修律中的法律移植。
1，一般而言，关于法律移植的途径有两种:一是立法移植 ,二是司法移植。前者是国家最高权力机关直接通过立法程序确认引进的外国法为本国法律;后者指国家的司法机关在适用法律时直接援引外国的法理,对具体案件进行解释,形成对特定具体问题的判例。从移植西方法律的方式来看,清末法律移植主要采取的是立法移植。与由国家最高权力机关直接通过立法程序确认引进的外国法为本国法律的立法移植相比，清末在法理移植和司法移植方面相对不足。庞德有言“每个法，事实上是一个体系，这个体系包括各种律令、技术。和理想。”张德美在《从清末修律看法律移植》一文中对此有过详述，“在移植外来法过程中仅仅以立法的形式攫取外来法的条文，而忽视外来法的运作及法理的探讨，则未免南橘北枳之嫌”。
因此，结果可想而知，由于外来法律、法理输入中国程度有限,加之缺乏对外来法深层的理论探讨及司法实践中的消化吸收,导致了立法在某些方面脱离司法实践和社会实践。使得法律成为一纸空文。只能“振动一时之人心 ,而卒归于消沉歇绝”。
2，其次，清末修律中“折中各国大同良规,兼采近世最新之学说”移植西方法律的指导原则。这就有一个问题，胡适在《多研究些问题，少谈些“主义”》一文中说过“凡“主义”都是应时势而起的。某种社会到了某种时代，受了某种的影响，呈现某种不满意的现状。于是有一些有心人观察这种现象，想出某种救济的法子。这是“主义”去源起”。“主义”是这样，法律肯定也是这样。“大凡一种法律制度于一个社会中生成,或一个社会接受一套固有的法律制度,必须有与这种法律制度相适应的社会文化基础”。任何一个国家移植外国法律强调法律先进性的同时，更要注重法律的适用性。比如《大清民律草案》已在对德、日、瑞士民法典兼收并蓄的基础上,跨越了以个人权利为本位的台阶 ,吸收了私法社会化的成果,可见其超前性。在引进外国法律时，一味的注重法律先进性，，必然会使引进的先进的法律与本国现实经济社会状况相脱节。引进先进的外来法，难免会使本国的立法出现超前情况，法律不能超越现实，因而，这些先进的外来法就会使法制出现停滞，甚至倒退。没有适应的超前性,法律移植甚至会失去其意义。
3,法律移植的来源问题。借鉴与吸收外来法资源的过程中，其不合理的、落后的因素亦随之而入。众所周知，晚晴修律的法律移植的来源主要有两个，一是西方国家，一是日本。如1905年清廷派五大臣出洋，考察归来属意德国，日本的君主立宪政治。留学生中赴日本最多，但是在20世纪20年代之前，日本也尚处在移植外国法的时期，其近代法体系并未完整的建立起来。在这个阶段里，日本也只是机械的照搬德国的法解释理论。日本对西方法理论的移植尚且如此，中国对日本法律的移植必大打折扣。对西方法律的移植，也有个问题，20世纪上半期，西方资本主义国 家依然处于由封建性法律制度向近代法律制度转化的时期，其法律制度包容了部分封建性的，尚存有许多缺陷。因此，这一时期，中国对西方法律的移植，不可避免地也将其缺陷输入进看来。清末修律只是对外国法律的照搬，而且它自身难以对西方日本法律之弊端免疫。因此在移植西方法律过程中，无法克服其影响，从而减缓了法律近代化的进程。
4，清末修律的指导原则还有一点是“而不戾乎我国历世相沿之礼教民情”。这主要是害怕损害既得利益，破坏统治秩序，以维护清政府的长治久安。以日本为例，日本明治维新的成功，为日本法律移植创造了良好的条件。其原因是日本通过明治维新确定了宪政体制。宪政体制是法律近代化的一部分，当然也是法律一直的一部分，因此宪政体制也要随着其它部门法移植过来，这是确保法律移植成功的重要因素。入日本最先颁布的是《明治宪法》。虽然清政府也进行了立宪活动，却只基于形式主义，结果可想而知。关于近代中国和日本法律移植的结果相差这么大的原因，也是值得我们深思的。移植宪政体制是法律移植的一部分。其移植是否成功直接影响其他部门法的移植成效，也直接影响着法律移植的效果。宪政体制没有提前移植过来，没有颁性宪法，又何谈法律移植的成功呢？民主政体尚未完全建立，旧的专制主义仍然残存，故此仍然滞缓着中国法律近代化的进程。
5，对移植外来法律的认识不够。对西方法文化的认识程度亦不够。许多人对西方法律的认识是表层、不全面的，缺乏对西方法理精神与法律原则的真正理解，甚至认为西方的某些法律制度是中国古代所有，以西律比附中律，阻碍了他们对外来法律的进一步认识。如晚清修律大臣沈家本认为“各国法律之精意，固不能出中律之范围”正由于其 自身的这种局限性，使得晚清修律忽略与遗漏了西方法律的基本精神与原则。这就必然徘徊在封建法律与外来法律之间，导致了中国法律近代化的曲折性与艰难性。
再来看看本土资源。
中国法治之路必须注重利用中国本土资源，注重中国法律文化的传统和实际。苏力老先生曾在《法治及其本土资源》中提到，“寻找本土资源，一方面是从历史典籍规章中去寻找，而更重要的是要从社会的各种非正式的法律制度中去寻找”。而清末修律中对法律本土资源的把握不能说是成功的。原因可能有两点，一是立法技术欠缺，技术不熟练，致使无法对中国传统法律进行比较，作一番取舍。二是中国幅员辽阔，传统法律习惯十分宏大、繁杂、不成系统，若将其近代化，必须做大量的工作，非短时间能够完成。不成功的表现是清末修律中对传统法习惯法律资源精华的摒弃以及对有些落后反动的传统没有触动。
1，立法过程中，对传统法律资源精华的摒弃，使法律近代化呈西方化。在清末修律的进程中，沈家本等虽然都对外来法律的中国化做出了一定的努力，基本制定了参照外国法律，修订本国法律的原则，但在立法实践中，表现出了对传统法资源精华的摒弃与对外来法律的大量移植。导致许多传统法精华排除在新律之外。而传统的法律在我国有着深厚的土壤，其在漫长的发展过程中，已完全渗透到了社会的各个方面，指导、规范着人们的社会行为，成为人们的价值规则。而这些传统的法律习惯在清末法制变革所修订的新律取得它所应有的地位。这种对传统法律资源精华种摒弃与西方化最终使得法律移植丧失基础，只能实现形式上的法律近代化，而未能实现真正的近代化。
2，法律与道德问题。中国古代十分重视以道德来调控社会，道德成为人们的最高准则、规范、指导着人们的行为方式，并维持着邻里间的和睦相处与社会的安宁与秩序，其对社会的稳定起了非常大的作用。但是在清末修律在借鉴外来法律改进中国旧律时，道德的调控作用被法律的调控功能所代替。法律调控是一种权威性、强制性的力量，担其可操作性有限的缺陷等因素，使其难以有效地实施，甚至成为一纸空文，而道德则不一样，道德有利人与人之间的协调与合作，具有普遍性的特点，能够化为人人可以遵守的原则，具有协调的积极的作用。但道德的作用亦不是万能的，因此在社会中，需要与法律同时并举、相辅相成。我国现在所提的“依法治国”和“以德治国”相结合的观点也是基于此。但是清末修律仅强调法律在社会中的巨大作用，而忽略了中国传统社会长久以来所重视的道德的调节作用。显然，外来法律与本土法律资源割裂了。
3，对传统法里面的糟粕即传统落后观念保留过多。从其法治与礼治思想的辩论中，亦可反映出其思想未能彻底摆脱传统法律思想的束缚。清末法制变革是一场自存自救的运动，是基于维护封建专制统治，而不得不宣布“变法”，因此“破旧”是很不彻底的。《大清民律草案》中的“关涉礼教”的《亲属》、《继承》两编又充满了封建的色彩，带有封建法的烙印。而且对这部法律中仅占不足10%的有关民事的内容都无一例外地规定了刑法性后果。这也是中国古代民事法律的一个传统。这些都被新律所继承过来。虽然部分旧法律传统发生了不彻底的改变，而部分则根深蒂固，这就致使外来法律难融其中。
再者，没有处理好二者关系，从而导致外来法律与本土法律资源的割裂。
在立法过程中，要引进外来先进法律，首先就是要对传统法律习惯法律资源进行研究，对外来法律与中国传统法律进行比较，作一番取舍。与我国传统法律习惯相契合的就引进，相违背的就要坚决放弃。但是清末修律中，由于中国幅员辽阔，传统法律习惯十分宏大、繁杂、不成系统，若将其近代化，必须做大量的工作，非短时间能够完成。没有对外来法律与中国传统法律进行比较，作一番取舍。这就势必导致外来法律与本土法律资源的割裂。外来法律若要实现本土化，则必须与中国传统的优秀的法律习惯相融合 ，这样才可能推动中国法律的近代化。
不难看出，清末法制改革的法律近代化之路并没有走好。对如何引进处理外来法律以如何对待法律本土资源的问题没有处理恰到好处，更没有处理好二者之间的关系。可以说，作为中国法律近代化的起点，清末法制改革是步履维艰，历经坎坷。里面有许多经验教训对我们今天的社会主义法制建设都是有现实意义的。

参考文献
《中国法律的传统与近代化转型》——张晋藩
《中国法制走向现代化的思考》——张晋藩
《法治及其本土资源》——苏力
《近代西方法学的输入与维新派的法理论体系》——马小红
青海省人大常委会


青海省城市房地产管理条例
青海省人民代表大会常务委员会


（青海省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2000年4月4日通过，自2000年6月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 凡在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本条例。
第三条 本条例所称城市，是指国家按行政建制设立的市、镇。
本条例所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。
第四条 省人民政府建设行政主管部门，土地管理部门依照各自的职权划分，各司其职，密切配合，管理全省城市房地产工作。
州（地、市）、县人民政府房产行政主管部门、土地管理部门依照各自的职责，负责本行政区域内城市房地产的管理工作。

第二章 房地产开发
第五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第六条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应征求同级房产行政主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持批准的文件和资料，向登记机关所在地的建设行政主管部门或房产行政主管部门备案，并向省建设行政主管部门申办资质等级证书。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
第九条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律、法规规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上建设行政主管部门应当组织城市规划、房产等部门对下列事项提出书面意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者转让的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模、开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
房地产开发企业应当依法办理立项手续，取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。
第十条 房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房产行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发项目的勘察、设计、施工、监理应由具有相应资质等级的单位承担，并应符合法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律、法规的规定或者合同约定，承担相应的责任。
第十二条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，由房地产开发企业向项目所在地的县级以上房产行政主管部门提出竣工验收申请。房产行政主管部门应自收到竣工验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当按照国家规定进行综合验收；实行分期开发的，也可以分期进行验收。

第三章 房地产转让、抵押和租赁
第十三条 房地产转让主要包括下列方式：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与；
（四）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；
（五）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（六）法律、法规许可的其他方式。
第十四条 下列房地产不得转让：
（一）未依法登记取得房地产权证书的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）依法被查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）房地产权属有争议的；
（五）依法收回国有土地使用权的；
（六）依法列入拆迁范围的；
（七）法律、法规规定禁止转让的其他房地产。
第十五条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第十六条 房地产开发企业预售商品房的，必须符合法定的预售条件，并持下列文件向房产行政主管部门办理商品房预售许可证后方可预售：
（一）开发企业的营业执照、资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、工程施工合同和房地产开发项目合同；
（二）投入资金达到工程建设总投资25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；
（三）开发项目的总平面图和预售商品房分层平面图；
（四）商品房预售方案；
（五）开户银行出具的收取和使用预售款监管证明。
第十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同、房屋使用说明书和房屋质量保证书，到房产行政主管部门和土地管理部门登记备案。
房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第十八条 商品房销售价格，由当事人协商议定。
享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第十九条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。但下列房地产不得设定抵押：
（一）房地产权属有争议的；
（二）非私人所有的用于教育、医疗卫生的房地产和市政等公益事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；
（六）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
第二十条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限应为土地出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限。
第二十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以清偿债务或者重新设定抵押权。
第二十二条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同，并在合同签订后30日内向房产行政主管部门备案。
第二十三条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益按照规定比例上缴国家。
第二十四条 下列房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋、土地所有权证的；
（二）房屋所有权、土地使用权不明或有争议的；
（三）依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）经鉴定不符合安全标准的；
（五）属于违法建筑的；
（六）共有房屋，未取得其他共有人同意的；
（七）已抵押，但未经抵押权人同意的；
（八）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第二十五条 出租人转让租赁期限未满的房地产，应当提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让权；如受让方为非承租人的，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同在租赁期限内继续有效。
第二十六条 承租人将租赁房屋的部分或者全部再行转租时，必须征得出租人书面同意，并向房产行政主管部门办理登记备案手续。

第四章 房地产中介服务
第二十七条 设立房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，应当符合国家规定的条件和资质，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
房地产中介服务人员，必须经过专业培训和考试，取得相应资格证书，方可进行中介服务活动。
第二十八条 房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行。
房地产价格评估除涉及国有资产和法律、法规另有规定的外，任何机关、组织不得指定或强制要求评估。
第二十九条 房地产中介服务机构提供信息应当真实、准确。

第五章 房地产权属登记管理
第三十条 新建的房屋，房屋权利人应当持土地使用权证以及其他有关的证明文件，向房产行政主管部门申请房屋所有权初始登记。
第三十一条 有下列情形之一的，房地产权利人应向房产、土地行政主管部门申请办理变更登记：
（一）买卖、赠与、交换、转移房地产的；
（二）继承、分割、合并转移房地产的；
（三）依照人民法院判决、裁定、调解和仲裁机构裁决、调解作出的房地产转移的；
（四）房地产用途、名称、坐落地址或者面积发生变化或者改变的；
（五）房地产权利人名称或者姓名发生变化的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第三十二条 以房屋设定抵押权的，房地产权利人应持房屋权属证书、合同及相关的证明文件，向房产、土地行政主管部门办理登记手续。
第三十三条 有下列情形之一的，经房屋权利人申请，可以准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提供证明材料的或者按照规定需要补办手续的；
（二）依照本条例在公告期限内，其他人提出异议并确有理由和证据的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第三十四条 有下列情形之一的，房产行政主管部门不予登记
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）申请登记的房地产不在所辖区域的；
（四）不能提供合法证明的；
（五）转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 房产行政主管部门应自受理登记申请之日起30日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定。
对权属清楚，产权资料齐全的应核准登记，并颁发房屋权属证书；对暂缓登记或不予登记的，应作出书面决定，并送达房屋权利人。
第三十六条 经省人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房地产管理工作的，可以统一管理房地产权属登记。

第六章 法律责任
第三十七条 违反本条例规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处以1万元以上5万元以下的罚款。
第三十八条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十九条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房产行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款。
第四十条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上房产行政主管部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1％以下的罚款。
第四十二条 违反本条例规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十三条 无法律、法规依据向房地产开发企业或者房地产权利人收费的，由收费行政主管机关或其上级机关责令退回所收的钱款；情节严重的，对直接责任人员给予行政处分。
第四十四条 国家机关工作人员玩忽职守，滥用职权，利用职权索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章 附则
第四十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第四十六条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第四十七条 本条例自2000年6月1日起施行。



2000年4月4日