南宁市人民政府办公厅关于印发《政府储备土地登记管理暂行规定》的通知
广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅
南宁市人民政府办公厅关于印发《政府储备土地登记管理暂行规定》的通知
南府办〔2012〕145 号
各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
《政府储备土地登记管理暂行规定》已经市第十三届人民政府第10次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一二年五月十四日
政府储备土地登记管理暂行规定
第一条 为规范政府储备土地的登记发证行为，促进政府储备土地的有效利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等规定，结合实际，制定本规定。
第二条 本市市区范围内以征收、收购、收回、置换等方式依法纳入政府储备的土地，应当按照本规定申请办理土地登记。
第三条 市土地储备中心负责申请办理市本级政府储备土地的登记工作。经市人民政府批准成立的城区、开发区土地储备中心，负责申请办理本城区、开发区范围内的政府储备土地的登记工作。
第四条 申请办理政府储备土地使用权登记，应当向市国土资源管理部门提交下列材料：
（一）土地权属来源证明文件；
（二）土地登记申请书（原件）；
（三）地籍测量成果（原件）：
1、宗地界址点成果表及面积计算表
2、宗地图；
3、地籍调查表。
（四）规划管理部门出具的规划定点图、规划条件审批单等文件（复印件）；
（五）土地储备机构法人证明（加盖公章的复印件）；
（六）土地储备机构法定代表人身份证明（加盖公章的复印件）；
（七）委托代理人申请办理土地登记的，提交授权委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）；
（八）其它应当提交的证明材料。
第五条 本规定第四条第（一）项所指的土地权属来源证明文件，按储备土地不同储备方式主要分为：
（一）以征收方式储备的土地：
1、有权机关批准征收土地的相关批复文件；
2、征地实施部门出具的已完成土地征收补偿手续，并已办理征地结算的证明材料；
3、征地补偿协议及相关征地补偿款支付凭证等证明材料；
4、地上有附着物的，由房屋征收实施部门或者征地实施部门对地上附着物实施征收，并提交征收补偿完成的证明文件；
5、由征地管理部门签章确认的征地内分图及征地测绘成果。
（二）以收购方式储备的土地：
1、市人民政府同意收购土地的批准文件；
2、原土地使用者的《国有土地使用证》或者《国有土地使用证》注销证明文件等土地权属来源证明文件；
3、地上有建筑物的，须提供房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或者办理转移登记手续后的《房屋所有权证》；
4、国有土地使用权收购合同等土地权属来源证明文件；
5、收购土地时相关费用支付凭证。
（三）以收回方式储备的土地：
1、市人民政府同意收回土地使用权的批准文件；
2、国有土地使用权收回决定书或者解除国有土地使用权出让合同通知书；
3、原土地使用者的《国有土地使用证》或者《国有土地使用证》注销证明文件等土地权属来源证明文件；
4、地上有建筑物的，须提供房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或者办理转移登记手续后的《房屋所有权证》；
5、收回土地时相关费用支付凭证。
（四）以置换方式储备的土地（即土地使用权人通过以置换方式取得另外地块土地使用权，原地块土地使用权由政府收回）：
1、有批准权的人民政府批准同意置换土地的批复；
2、土地置换协议；
3、地上有建筑物的，须提供房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或者转移登记后的《房屋所有权证》；
4、原土地使用者的《国有土地使用证》或者《国有土地使用证》注销证明文件等土地权属来源证明文件；
5、置换土地需要支付相关费用的，须提供相关费用支付凭证。
第六条 如因特殊情况无法交回《国有土地使用证》原件办理相关手续，按下列规定处理：
（一）原土地使用者未办理《国有土地使用证》的，则以建土地使用权时，以人民法院出具的强制执行法律文书为依据；
（三）因遗失、损毁等原因造成《国有土地使用证》无法交回的以原土地使用者出具的遗失声明及其在市级主要报刊上刊登的遗失注销公告为依据。
第七条 市国土资源管理部门应当依照本规定对拟登记的政府储备土地进行审核，符合登记条件的，应当颁发《国有土地使用证》，《国有土地使用证》按下列规范填写：
（一）土地使用权人一栏，填写申请登记的土地储备机构名称；
（二）使用权类型一栏，填写“政府储备”；
（三）地类（用途）一栏，填写“储备用地”；
（四）终止日期不填写；
（五）记事栏填写：“一、该宗土地为政府储备土地，未经依法批准不得抵押；二、未经依法供地程序，不得办理出让、转让手续”；
（六）证书附图使用宗地图；
（七）其余未明确内容，证书记事栏暂不填写。
第八条 政府储备土地因基础设施建设、土地市场交易供应等原因，面积发生变化的，土地储备机构应当向市国土资源管理部
（一）拟变更登记的土地的规划条件及附图；
（二）《国有土地使用证》（原件）；
（三）土地登记申请书（原件）；
（四）地籍测量成果（原件）：
1、宗地界址点成果表及面积计算表；
2、宗地图。
（五）地籍调查表（原件）；
（六）土地储备机构法人证明（加盖公章的复印件）；
（七）土地储备机构法定代表人身份证明（加盖公章的复印件）；
（八）委托代理人申请办理土地登记的，提交授权委托书（原件）和代理人身份证明复印件；
（九）引起储备土地变更的其它证明材料。
第九条 政府储备土地使用权抵押登记由抵押人和抵押权人共同向市国土资源管理部门提出申请，经审查符合登记条件的，市国土资源管理部门应当颁发《土地他项权利证明书》。
第十条 申请办理政府储备土地使用权抵押登记，应当向市国土资源管理部门提交下列材料：
（一）抵押双方共同填写的土地登记申请书；
（二）抵押双方及其他相关利害关系人的法人证明、机构代
码证复印件；代表委托书（原件）及个人身份证复印件；
（四）《国有土地使用证》（原件）；
（五）市财政部门同意抵押的批准文件（原件）；
（六）市人民政府批准的项目实施方案（复印件）；
（七）贷款主合同和抵押合同各一份（原件，借款合同的签字人必须是单位的法定代表人，否则应当提供单位法定代表人签字的授权委托书）；
（八）抵押物清单（原件）；
（九）地上建筑物、构筑物、其他附着物合法产权证明（地上已有建筑物或者构筑物）（复印件）；
（十）地上建筑物、构筑物、其他附着物抵押相关证明文件：
1、地上有已建成房产的，提供房产抵押证明（复印件）；
2、地上有在建工程的，提供地上在建工程抵押证明（复印件）；
（十一）抵押权人出具的《地价确认证明》（原件）；
（十二）其他需要提供的资料。
第十一条 登记的政府储备土地，拟通过出让或者划拨等方式供应的，土地储备机构应当在供应土地前持有关证明文件向市国土资源管理部门申请办理注销登记手续。在出让前未申请的，市国土资源部门应当责令其限期办理，如仍不办理，不予办理供地手续。
第十二条 已经进行抵押登记的政府储备土地，抵押权终止的，抵押人和抵押权人应当在抵押权终止之日起十五日内持相关证明文件向市国土资源部门申请办理抵押权注销手续。
第十三条 市辖各县可参照本规定执行。
第十四条 本规定自发布之日起施行。
对民法典草案中取得时效制度的几点思考
王斌周
摘要：我国现行《民法通则》仅规定了诉讼时效，造成现实中诸多财产关系界限不清、发生的纠纷难以解决。《民法典草案》规定了取得时效制度，并已于2002年12月由全国人大常委会进行了第一次审议，《草案》仅就取得时效制度作了原则性的规定，既有应当肯定之处，亦有值得商榷和完善的地方。笔者从编排体例、适用范围及效力、适用要件等方面对《草案》中有关取得时效的规定进行了分析。
关键词：民法典草案 取得时效 立法思考
取得时效制度最早规定于古罗马颁布的第一个成文法《十二铜表法》中，现行大陆法系国家的民法中大都确立了取得时效制度。取得时效与消灭时效构成了时效制度的两项基本内容，其中消灭时效又称诉讼时效，指权利人在一定期间内不请求公力救济，将导致请求权或胜诉权的消灭。而取得时效则指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思公然、和平地继续占有他人的财产，经过法律规定的期间，即依法取得该财产所有权或其他财产权的制度①。我国现行《民法通则》仅规定了诉讼时效，无法解决诉讼时效届满后财产所有权或其他财产权利的归属问题，同时由于我国长期实行公有制并经历合作社、人民公社、大跃进、文化大革命等特殊历史时期，造成现实中诸多财产关系界限不清、发生的纠纷难以解决，建立取得时效制度可确定财产归属、定分止争，有助于维护交易的安全和法律秩序的稳定，并具有促进物尽其用的社会功能。在全国人大法工委和法律学界的几经努力下，我国《民法典草案》（下称《草案》）已于2002年12月经全国人大常委会第一次审议并交有关机关和法律学者征求意见，《草案》采学界大多数学者的观点，规定了取得时效制度②，下就《草案》中有关取得时效制度的规定发表几点浅见，以求教于同仁：
一、关于取得时效制度规定于民法典总则部分还是规定在物权编的问题。
《草案》将“取得时效”与“诉讼时效”分列为两节，规定于第一编“总则”之“时效”部分。对此，有学者持反对意见。认为诉讼时效是丧失请求权的时效，列入总则中无可厚非，而取得时效作为财产权的取得方式之一，应与善意取得、拾得遗失物制度一起规定于物权编“所有权取得的特殊规定”部分，亦符合学理上的分类，在体例上与德国民法和我国台湾地区民法相关规定相一致。笔者认为，取得时效虽属所有权的取得方式，但其与消灭时效具有共同的法律本质，皆具有“一定事实状态继续达一定期间而发生一定法律效果”之内涵，且从权利人的角度看，诉讼时效的届满使其丧失权利请求权或胜诉权，实质是丧失了国家公力救济的可能，但法律并未禁止权利人以合理的私力救济方式向实际占有人主张权利，而且在立法中还致力于在诉讼时效届满后对真正权利人以最大限度的保护③；而取得时效的法律效果则是使所有权或其他财产权为实际占有或支配的人依法取得，使真正的权利人因其消极和怠于行使权利而丧失其权利，充分发挥财产的社会经济效益，实质是通过法定的形式确认了财产权利的特殊移转方式，剥夺了权利人私力救济的可能，使其彻底丧失了对所有权或其他财产权的一切权利。将取得时效和诉讼时效作为统一的时效制度规定在一起分别列出，恰包含了权利人因一定事实状态继续达一定期间而分别丧失公力救济申请权和私力救济权两个方面内容，二者相得益彰，故《草案》采此种体例并无不妥。
二、关于取得时效的适用范围及效力问题。
在取得时效适用范围的规定上，各大陆法系国家规定不尽相同。法国民法上的取得时效主要适用于不动产和经注册登记的动产（如船舶、航空器等），德国民法规定取得时效只适用于动产，我国台湾地区则规定取得时效适用于动产和未经登记的不动产。《草案》规定动产和不动产均适用取得时效制度，且在不动产的规定上并未区分登记和未经登记的不动产，而是统一规定为只要实际占有状态持续达一定期间占有人即可取得该不动产的所有权。对此，笔者认为值得肯定，原因有二：首先，基于我国建国后的历史所导致的现实社会经济生活中权利归属和利用秩序的不稳定，以及交易的频繁和复杂程度，关于动产和不动产均应适用取得时效已成学界共识，笔者在此不再赘述。第二，《草案》在不动产取得时效的适用上未作登记与否的区分，使得不动产适用取得时效的范围更为宽泛，在现实中更有利于对实际占有人既有权利的保护。此前，王利明先生主持编写的《中国人民大学物权法草案建议稿》（下称《人民大学建议稿》）
和梁慧星先生主持编写的《中国社会科学院民法草案物权编建议稿》（下称《社科院建议稿》）均对登记和未经登记的不动产取得分别作了规定，其中关于不动产的登记取得时效两建议稿规定不相一致。《人民大学建议稿》第七十条规定：“应当进行登记的不动产权利人，自其应当登记之日起经过二十年未登记的，不得对登记所记载的权利人主张权利。应当登记的不动产权利人，二十年未对实际占有人提出异议的，不得再向实际占有人主张物权”；《社科院建议稿》第五十七条规定：“现时登记为不动产所有人，虽未实际取得该项权利，但占有该不动产并依所有人身份行使其权利的，自其权利登记之日起满二十年而未被涂销登记者，实际取得该不动产所有权”。《人民大学建议稿》在此着力于对应当登记而未登记的不动产消极权利人请求权的剔除，与诉讼时效的规定异曲同工，未从正面肯定实际占有人经法定期间即可取得财产权利；而《社科院建议稿》则侧重对现时登记所载明的所有人之保护，意在维护公示公信原则，但同时要求登记所载明的所有人须在不动产上为占有并依所有人身份行使权利方得以取得不动产，在现实中难免适用范围过窄。二建议稿均未解决在现时登记所载明的所有人与真正权利人不一致，而现实占有不动产且行使其权利的人与登记所载明的所有人亦有区别时的权利归属问题。《草案》第一百零五条在不动产取得制度上采概括主义，即无论登记与否，亦或现实登记所载明的所有人是否为真正权利人，均由现实公开且持续占有不动产达一定期间的人取得所有权，统一了适用取得时效的原则，避免了实践中含混难辨的问题，不失为一简便可行的规定。另外《草案》还规定了不动产用益物权和船舶、航空器、汽车等特殊动产所有权准用不动产取得的规定，顺应物权价值化和观念化的趋势，扩大了取得时效的适用范围，并明确了以登记为公示要件的不动产物权和特殊动产在取得时效期间上亦与以交付为公示要件的一般动产相区别。
关于取得时效的效力，即财产或财产权的实际占有和支配人经过一定期间后取得财产所有权或其他财产权利。学界有关动产取得的理论几近一致，因为占有已赋予实际支配人一种事实状态，期间届满即发生确认财产权利的效力。不动产的取得则较复杂，我国台湾地区民法对未登记的不动产取得规定为“得请求登记为所有人”，《人民大学建议稿》第七十一条规定：“以自主占有的意思，和平、公开、连续占有他人未经登记的不动产满二十年者，可以请求登记为该不动产的所有权人”；《社科院建议稿》第五十八条规定：“以自主占有的意思，和平、公开、持续占有他人未经登记的不动产满二十年者，可以请求登记为该不动产的所有权人”，三者均赋予未经登记不动产的实际占有人在期间届满后对不动产所有权的登记请求权，而未解决期间届满后未登记前所有权的归属问题，易造成实践中产生未登记前占有人到底有无权利的争议，不利于取得时效制度定分止争功能的发挥。《草案》第一百零五条对不动产的取得规定为“取得该不动产的所有权”，肯定了在取得时效界满时不动产所有权发生了移转即实际占有人享有了对不动产的一切权利，就已登记的不动产而言，占有人在登记所载明的不动产所有人为自己时可依法直接取得所有权，在登记载明的不动产所有人为他人（不限于消极的真正所有权人）时得以自己因取得时效获得不动产权利而对该载明的不动产所有人行使抗辩权或请求登记机关变更所有人名称；就未登记的不动产而言，则消除了期间届满后未登记前不动产实际占有人权利的不确定因素，防患于未然，具有很强的现实意义。
三、关于取得时效的适用要件问题。
《草案》将“权利人不行使权利，致使诉讼时效期间届满”规定为时效取得成立的要件之一，各国立法中尚未见类似规定，《人民大学建议稿》和《社科院建议稿》中也未作如此建议，笔者认为此举意在解决取得时效与诉讼时效制度相衔接的问题，颇具新意。取得时效制度的重要作用之一是解决诉讼时效未能解决的财产归属的不确定问题，消除在诉讼时效届满后可能出现的财产权利与其具体权能相分离的状态，以实现其定纷止争的功能。《草案》将诉讼时效届满作为取得时效成立的必要条件，既在很大范围内消除了诉讼时效届满后财产可能出现的归属不确定的状态，又使诉讼时效之中断事由间接对取得时效期间的经过实施了影响，较好地协调了诉讼时效与取得时效相衔接的问题，在实践中具有积极意义。
关于取得时效的期间，法国规定为十年或二十年，而且只适用于不动产；德国规定为十年，只适用于动产；《人民大学建议稿》和《社科院建议稿》建议动产为10年，不动产为20年；而《草案》将动产规定为2年，不动产规定为5年，较各国立法例和专家建议的期间短。笔者认为，将一般动产的取得时效规定为两年，恰于普通诉讼时效期间吻合，消极权利人在法定期间不行使诉权将导致胜诉权与实体权同时消灭，占有人将直接取得物权。即使无法确定权利人何时知道或应当知道其权利被占有人侵害，亦可适用最长诉讼时效的规定，从侵害行为发生之日起20年即诉讼时效期间届满之时，占有人将取得物之所有权。因此，就一般动产而言，诉讼时效届满的法律效果必然为权利人的胜诉权和实体权同时消灭，由占有人取得物之权利。第二，将不动产的取得时效规定为五年，符合不动产由于其价值大、需登记等特点使之取得时效较一般动产更长的特点。但此时出现的问题是，由于诉讼时效期间和取得时效期间的不一致，可能产生权利人在诉讼时效届满丧失胜诉权时，实际占有人尚未依5 年的取得时效规定取得物之权利，即仍可能出现占有人所实际支配的财产权利仍属消极权利人所有的情形，该问题如何有效解决亟待进一步探讨。
关于占有之始是否须为善意，德国民法和法国民法一律要求占有人对标的物的占有须属善意占有。《人民大学建议稿》和《社科院建议稿》则采日本和我国台湾地区民法的观点，即无论善意与否均得发生时效取得的效力，但开始为善意并无过失的，取得时效将变短。《草案》则与以上规定不同，不论占有开始是否为善意，均在相同的期间内发生时效取得的效果，未采占有开始为善意时取得时效期间缩短的立法建议。笔者认为对此应综合考量，因为《草案》将诉讼时效界满规定为取得时效成立的必要条件，且规定了较短的时效经过期间，更侧重于对占有人实际占有和支配财产权利的客观事实的确认和保护，使得财产权利可能在较短时间内得以明确其归属，以维护法律秩序的稳定，在较短时效经过期间的前提下占有之始善意与否对实际占有人取得财产权利的影响并不很大。相反，如设定了较长的时效经过期间，仍不区分占有之始是否为善意而确定经过相同的期间发生相同的法律效果，则有失偏颇。
《草案》中有关取得时效制度的规定寥寥数条，有其科学之处，亦有规定过于原则化之弊端，例如作为时效制度不规定中止及中断的事由则显得内容苍白，在实践中难以有效调整复杂的法律关系，虽然诉讼时效的中断事由能间接对取得时效期间的经过实施影响，但两种时效制度毕竟具有不同的法律涵义和社会功能，不能相互替代和涵盖，且单独规定取得时效的中止及中断事由亦符合学理。可以预见，随着我国学界对取得时效制度讨论的逐渐深入和立法机关对相关立法的不断完善，我国未来的民法典必将建立起适合我国国情、顺应世界发展潮流、内容完备的取得时效制度。
注释：
①梁慧星、陈华彬编著：《物权法》（第二版），法律出版社2003年1月版，第128页。
②全国人大法工委《中华人民共和国民法（草案）》：
第一百零五条 权利人不行使权利，致使诉讼时效期间届满，占有人以所有的意思，公开、持续占有他人不动产经过五年的，取得该不动产的所有权。
占有人取得不动产用益物权，参照前款规定。
第一百零六条 权利人不主张权利，致使诉讼时效期间届满，占有人以所有的意思，公开、持续占有他人动产经过两年的，取得该动产的所有权。
占有人取得船舶、航空器、汽车等动产的所有权，适用本法第一百零五条第一款的规定。
第一百零七条 法律禁止转让的动产或者不动产，不适用有关取得时效的规定。
③全国人大法工委《中华人民共和国民法（草案）》：
第一百零一条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。
超过诉讼时效期间，当事人履行义务后，又以不知道诉讼时效期间届满为由请求返还的，人民法院不予保护。