广东省潮州市人民政府


潮府〔2008〕14号


印发《潮州市城市房屋安全管理规定》的通知

各县、区人民政府（管委会），市府直属各单位，市各开发区管委会：
现将《潮州市城市房屋安全管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。




二○○八年五月二十日




潮州市城市房屋安全管理规定

第一章　总则
第一条　为加强城市房屋安全管理，保障居民的居住和房屋的使用安全，促进房屋有效利用，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条　本规定适用于本市市区范围内已建成并投入使用的各类房屋及其附属设施的安全管理。
第三条　本规定所称房屋安全管理，是指为确保房屋安全使用，对房屋及其附属设施进行安全检查、安全鉴定和对危险房屋进行综合治理等管理活动。
本规定所称危险房屋，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
第四条　房屋安全管理应遵循预防为主、定期检查、科学鉴定、综合治理的原则。
第五条　潮州市房地产管理局负责我市市区房屋安全管理工作，负责做好本规定的组织实施。
相关部门按照各自的职责，协同做好城市房屋安全管理工作。

第二章　房屋安全责任人
第六条　房屋所有人是房屋安全责任人。
共有的房屋，其产权共有人是房屋安全责任人。
房屋产权不清或房屋所有人无法联系的，房屋使用人是房屋安全责任人。
机关事业单位的法定代表人或者主要负责人是本单位房屋安全责任人。
第七条　房屋使用人在使用过程中发现房屋存在安全隐患或者房屋被鉴定为危险房屋时，应当及时书面告知房屋所有人。房屋产权不清或房屋所有人无法联系的，房屋使用人应及时向市房地产管理部门报告有关情况。

第三章　房屋使用安全管理
第八条　房屋安全责任人应当按房屋的设计用途合理使用房屋，依法维护房屋给水、排水、供电、供气、消防、通讯、防雷、电梯等共用设施的使用安全。
第九条　房屋使用过程中，不得有下列行为：
（一）擅自改变房屋的使用功能、结构，擅自超载使用；
（二）侵占和损害房屋的公共部位和公用设施；
（三）在房屋外墙或利用悬挑结构搭建阳台等各类建筑设施；
（四）在住宅内存放经营性酸、碱等强腐蚀性物品和易燃、易爆等危险性物品；
（五）在住宅区内从事产生废气、废水、噪声、振动、高频、电磁辐射等污染周围环境的生产经营行为及其他可能给异产毗连方和毗邻房屋带来安全隐患的行为；
（六）其它影响房屋结构安全和正常使用的行为。
第十条　房屋安全责任人应当定期对房屋进行检查与维修，做好历年修缮房屋记录，发现有安全隐患，应当及时报告市房地产管理部门，并委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。
对实行物业管理的房屋，物业管理企业应当定期组织对房屋的主体结构和公共部位进行检查，建立健全房屋安全档案。发现有安全隐患的，应当及时通知业主并报告市房地产管理部门。
第十一条　在台风、暴雨季节，房屋安全责任人应当事先做好排险解危的各项准备工作。发生险情时，应当积极、及时采取排险解危措施。
第十二条　市房地产管理部门应当建立城市危险房屋动态信息管理系统，核查、掌握城市危险房屋治理和灭失情况，建立危险房屋登记、注销制度，健全房屋安全档案。
第十三条　市房地产管理部门应当定期组织相关部门对学校、幼儿园、机关、医院、体育场馆、影剧院、商场、娱乐场所等公共场所的房屋安全进行普查或者抽查。
第十四条　进行地下管线施工、桩基施工和深基坑施工、爆破及降低地下水位的建设项目，可能损坏施工区周边房屋的，建设、施工单位应当按规定采取有效的安全保护措施。
第十五条　当房屋达到设计使用年限时,设计单位应当告知房屋所有人或使用人。

第四章　房屋装修安全管理
第十六条　房屋装修应当保障房屋的整体结构安全,并不得影响毗连房屋的使用安全。
房屋装修,是指房屋竣工验收合格后, 房屋所有人或者使用人对房屋室内进行装饰装修的建筑活动。
房屋装修在土建工程施工中一并实施的,按照建设工程管理的有关规定执行。
结构不与其他建筑相连的独户私房,其装修管理不适用本规定。
第十七条　房屋装修中不得有下列影响房屋使用安全的行为:
(一)拆改、变动承重结构;
(二)超过设计标准或规范增加房屋使用荷载;
(三)挖掘地下基础;
(四)其他损坏房屋建筑主体和房屋使用安全的行为。
本规定所称承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 本规定所称建筑主体是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连结点和基础等。
第十八条　房屋装修中涉及搭建建筑物、构筑物,或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的,房屋所有人或使用人应当依法经规划或其他行政主管部门批准。
第十九条　市房地产管理部门应当加强对房屋装修的监督检查,及时纠正影响房屋使用安全的装修行为。
物业管理公司或居委会发现违法使用房屋和装修房屋的,应及时劝阻并向市房地产管理部门报告。

第五章　房屋安全鉴定管理
第二十条　房屋交付使用后,存在下列情形之一的,应当委托房屋安全鉴定机构进行鉴定:
(一)达到或超过设计使用年限仍需继续使用的房屋；
(二)学校、影剧院、体育场馆、商场、饭店等涉及公共安全的场所超过设计使用年限一半的房屋；
(三)改变使用性质或出现其他危及使用安全异常迹象的房屋；
(四)拆改建筑主体结构,明显加大荷载,改变承重结构的房屋；
(五)遭受灾害事故后出现险情,但需继续投入正常使用的房屋；
(六)因施工、生产造成或可能危及周边出现安全隐患的房屋；
(七)其他依法应当进行鉴定的房屋。
前款第(六)项可能危及周边出现安全隐患的房屋，由施工、生产单位在动工前委托鉴定。
房屋使用安全管理部门发现前款所列房屋的,应当及时通知房屋所有人、使用人或建设单位提出鉴定委托。
第二十一条　对存在安全隐患的房屋，房屋安全责任人如不主动申请房屋安全鉴定，相邻方、房屋使用人、物业管理企业等利害关系人可以申请房屋安全鉴定，经鉴定存在安全隐患的，鉴定费由造成房屋安全隐患的房屋安全责任人承担；经鉴定不存在安全隐患的，鉴定费由申请人承担。
第二十二条　房屋安全鉴定机构作出的鉴定结论，是认定房屋安全状况的依据。
第二十三条　房屋安全鉴定机构，必须是依法设立的具有相应资质和设施设备，鉴定人员具有国家规定的相关专业资格的机构。
房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，应当有两名以上鉴定人员参加。鉴定人员进行现场鉴定时，应当出示房屋安全鉴定资格证书。
任何单位或个人不得阻挠鉴定人员进行正常的房屋安全鉴定活动。
第二十四条　房屋安全鉴定机构应当严格按照国家、省的相关法律、法规及技术规范、规程的规定对房屋进行查勘、检测、鉴定。
房屋安全鉴定机构应当自受理鉴定申请之日起15个工作日内出具鉴定报告。技术复杂的鉴定项目，经房屋安全鉴定机构负责人批准，可以延长30个工作日作出鉴定报告。
经鉴定为危险房屋的，应当在24小时内发出危险通知书并报告市房地产管理部门。经鉴定为非危险房屋的，应注明房屋在正常使用条件下其鉴定报告有效时限。
第二十五条　房屋安全鉴定机构应当严格按物价部门核定的标准收取鉴定费。
第二十六条　申请鉴定人对房屋安全鉴定结论有异议的，可以自收到房屋安全鉴定报告之日起15日内，向原房屋安全鉴定机构申请复核或重新向其它房屋安全鉴定机构申请鉴定。复核或重新申请鉴定期间，房屋安全鉴定结论依然有效。

第六章　危险房屋防治管理
第二十七条　危险房屋应当经房屋安全鉴定机构查勘鉴定，予以确认。
第二十八条　被鉴定为危险房屋的，房屋安全责任人应当按照鉴定报告的处理意见及时治理，在未解危之前，不得自行使用或出租、转让、抵押。危险房屋的异产毗连房屋所有人应当按照国家有关规定，履行相应的治理责任。
第二十九条　被鉴定为危险房屋的，房屋安全责任人或使用人应当设置明显的危房标志；对暂不能排险解危的危险房屋，还应当采取有效的安全防护措施。
第三十条　有下列危害房屋结构安全情形之一的，房屋安全责任人应当立即报告市房地产管理部门，并采取相应的安全防治和解危措施：
（一）房屋遭受火灾、爆炸、撞击等意外破坏；
（二）房屋遭受暴雨、洪水、地震、滑坡、塌方、地陷、地裂等自然灾害侵袭；
（三）房屋存在其他重大安全隐患。
第三十一条　房屋安全责任人拖延或拒绝履行危险房屋治理责任的，市房地产管理部门应当发出限期治理的书面通知。逾期拒不治理的，市房地产管理部门有权指定有关单位采取修缮、加固、改建、避险疏散、临时搬迁及拆除等必要的排险解危措施，所发生的费用由房屋安全责任人承担。
第三十二条　房屋安全责任人对危险房屋进行治理时，房屋承租人、使用人、相邻人和有关人员应予配合，不得借故阻挠。
第三十三条　任何单位和个人发现存在安全隐患的房屋，均可向市房地产管理部门反映。

第七章　法律责任
第三十四条　房屋安全责任人拒绝、阻碍房地产管理部门工作人员依法执行职务，造成房屋安全使用严重后果的，依法追究有关人员责任。
第三十五条　房屋安全鉴定机构有下列情形之一，造成损害后果的，由房地产管理部门根据损失程度责令其赔偿损失：
（一）故意将非危险房屋鉴定为危险房屋并造成损失的；
（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故的；
（三）因延误鉴定时间而导致发生事故的。
第三十六条　房屋安全鉴定机构工作人员玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上一级主管部门追究行政责任；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条　违反本规定第二十八、二十九、三十、三十一、三十二条的规定，给他人造成损失的，依法承担相应法律责任。

第八章　附则
第三十八条　各县人民政府可参照本规定执行。
第三十九条 本规定自2008年6月1日起施行，由市房地产管理局负责解释。



略论汽车品牌销售授权经营合同

喻昌运

2005年2月由商务部、国家发改委和国家工商总局联合颁布的《汽车品牌销售管理实施办法》（以下简称“办法”）对汽车品牌销售基本模式进行了规制，但《办法》对授权经营合同仅作了一项原则性的规定：“汽车供应商应当与汽车品牌经销商签订授权经营合同。授权经营合同应当公平、公正，不得有对汽车品牌经销商的歧视性条款。”《办法》没有对如何签订授权经营合同、签订什么样内容的授权经营合同做出明确的规定，本文拟结合汽车品牌销售的特点并结合本企业开展汽车品牌销售的实践，对授权经营合同的主要内容进行初步辨析，以期抛砖引玉。
一、授权经营合同的地位
授权经营合同是汽车供应商与经销商之间就汽车品牌销售事宜达成的协议。授权经营合同在我国《合同法》中没有特别的规定，可以适用《合同法》的一般原则。它是汽车品牌授权经营体系赖以存在和发展的基础和关键，关系到汽车品牌授权经营双方的切身利益，同时也是解决汽车品牌授权经营有关纠纷的根本依据。依据《办法》关于“汽车供应商应当与汽车品牌经销商签订授权经营合同”的规定，开展汽车品牌销售，汽车供应商与经销商必须签订授权经营合同。
授权经营合同对于双方来说，其重要性是不言而喻的。打个不恰当的比方，其地位相当于“宪法”，双方当事人围绕汽车品牌销售开展的一切活动都应受该授权经营合同的约束。它是总纲，而其它的合作文件，如汽车供应商发布的商务政策、管理标准等都应遵循授权经营合同的约定，当事人各方不得违反，否则构成违约，要依法承担违约责任。
汽车供应商可以结合本企业的特点和实际需要，将授权经营合同进行适当分类，以适应汽车品牌销售的不同模式。如中法合资的神龙汽车有限公司，旗下拥有东风雪铁龙和东风标致两大品牌，通过分别建立营销网络实施汽车品牌销售。该公司将东风雪铁龙品牌授权经营合同分为五类：第一类适用于东风雪铁龙品牌汽车授权销售服务商，即4S店适用。此类合同是最有典型意义的授权经营合同，包含了授权经营合同的主要要素，使用范围最广；第二类适用于东风雪铁龙品牌汽车授权服务商，即2S店适用，该类网点仅仅提供服务，不销售车辆，因不销售车辆，其授权也不必办理品牌授权备案手续，公司可以自行授予；第三类适用于东风雪铁龙品牌汽车授权专项销售商，在开拓机关事业单位大客户和出租车、租赁车用户时适用，虽然单纯，但也需按正常程序办理品牌授权备案手续；第四类为出租车专修网点授权合同，适用于专修出租车的网点，其性质与第二类相同，但权限比第二类小一些；第五类是二级网点合作合同。特殊之处在于这是一个三方签署的协议，当事人为神龙公司、神龙公司的一级网点、新发展的二级网点。三方合同的签署，可以使得二级网点获得神龙公司的品牌销售授权，同时可以通过合同的约定将一些本应由神龙公司享有和承担的义务转由一级网点享有和承担。以上分类可根据公司的需要不时予以调整，一成不变的合同是没有的。
二、授权经营合同主要条款辨析
1、必备条款。
（1）术语。授权经营合同涉及诸多的法律的、技术的和管理的专业问题，对合同中出现的一些专业用语，如商务政策、网点管理标准、形象与建设标准、网络组织成员、分销店、规定区域、合同产品和服务的内容等。为了避免发生因对上述专门用语的理解不同导致双方发生纠纷的可能。对这些专门用语的内涵和外延进行明确界定具有重要的意义。
（2）合同宗旨。约定汽车品牌授权经营授权的内容和双方签署授权经营合同拟达到的基本目的和拟开展的核心业务。
（3）双方的法律地位。要明确以下几种关系：一是根据《办法》的精神，一方成为“汽车供应商”，另一方成为“经销商”或“某某品牌汽车授权销售服务商”或特约经销商；二是明确经销商在特定的区域范围之内，是否具有独家垄断地位；三是划分代理业务和非代理业务的界限，明确在非代理业务范围内，双方不存在代理关系；四是对经销商的法律资格进行确认。
（4）授权经营的地域。汽车品牌销售的地域通常是指经销商有权从事汽车品牌授权经营业务活动的地域范围。同时，它也可以用来限定汽车供应商在特定地区发展经销商的数量，防止因汽车供应商无节制地发展经销商，损害经销商的利益。但在出现某些特定情形时，如经销商在投资规模或经营规模、人员配备、设备配备、技术/服务要求、产品销量、服务质量方面不能满足汽车供应商确认的专门标准的，汽车供应商可以保留在该区域增设网点的权利，但应提前一定时间书面通知经销商。
（5）汽车供应商的权利和义务。汽车供应商的基本权利有：第一、汽车供应商有权对经销商的经营活动进行监督，包括日常的检查、暗访和正式的审计。第二、对违反授权经营合同规定，侵犯汽车供应商合法权益、破坏汽车品牌销售体系的行为，汽车供应商有权追究对方违约责任、暂停开展部分业务直至终止授权经营合同，取消经销商的汽车品牌授权经营资格。第三、直销的权利。
汽车供应商的基本义务。第一、提供代表该品牌销售体系的形象建设标准，如统一店面设计、统一招牌、宣传用品、工作服装等；提供《商务政策》、《网点管理标准》等经营手册。第二、提供开业前的教育和培训。通常是由汽车供应商统一安排教育和培训，如经销商有特殊要求，双方另行协商。第三、指导经销商做好开店准备。通常汽车供应商为经销商提供店址选择、店面设计、广告策划、开业仪式的策划。第四、提供长期的经营指导、培训和合同规定的商品供应。
（6）经销商的权利和义务。
经销商的基本权利：第一、在合同约定的范围内使用汽车供应商所赋予的权利，利用汽车供应商的商标、标识等从事经营活动。第二、有权获得汽车供应商所提供的培训和指导。汽车供应商应安排好接受培训的人员，充分利用培训的机会提高自己的经营管理水平。第三、有权按授权经营合同的要求设立分销店。
经销商的基本义务。第一、有义务严格按照合同规定的标准开展营业活动。第二、有义务维护汽车品牌销售体系的名誉和统一形象。第三、有义务接受汽车供应商的指导和监督； 第四、支付各种费用。如建站保证金，即为确保经销商履行授权经营合同，汽车供应商可要求经销商交付一定的保证金，合同到期后保证金应退还经销商。第五、竞业禁止义务。第六、反馈信息的义务。
（7）商标的许可使用条款。汽车品牌授权经营是以品牌为媒介联系起来的，而商标是是汽车品牌销售体系品牌形象的核心要素，它们在汽车品牌授权经营体系之中占有十分重要的地位。正确使用商标和保护商标合法权益是维系、发展汽车品牌授权经营体系的基础和关键。商标使用许可条款的基本要素可直接参照单纯的商标许可使用合同样本，内容可相对独立，曾经有企业将商标许可使用的内容制作成单独的商标许可使用合同，也可达到同样的效果。
（8）贸易条件。集中描述双方在汽车整车买卖和备件买卖活动中的权利和义务，有人称之为“买卖通则”。可以约定订单的形式、订单的效力、订单的履行（支付、交付、验收运输、保险等）、所有权和风险的转移等内容。
2、通用条款。
（1）保密条款。商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经济信息。在授权经营中商业秘密的保密问题十分重要。可以约定，除非获得另一方的书面许可，否则双方中任何一方及其工作人员都不得将从另一方处获得的依照本合同规定须保密的图纸、技术资料、文件、质量动态、经营诀窍、商业秘密以及相关统计数据等内容（简称“保密信息”）披露（包括但不限于透露、提供、翻印或复制）给第三方。但本合同另有明确规定的情形除外。

（2）合同转让问题。一般而言，未经协商一致，不得转让。如约定：未经汽车供应商事先书面同意，经销商不得将通过本合同获得的权利和义务全部或部分地分包或转让给第三方，包括经销商的分支机构。
（3）违约责任条款。对违约责任的约定既有利于督促双方认真履行合同，又有利于在发生纠纷时解决纠纷。因此制订详尽的违约责任条款具有一定的意义。
（4）不可抗力条款。
（5）合同的终止及终止后的处理程序。合同到期终止，但授权经营合同的期限一般较长，在合同有效期内如出现一些意外情况，双方可以约定提前终止合同。应在合同中详细约定解除合同条件，以便合同当事人在约定的解除条件成就时行使合同解除权。合同终止后，经销商需立即停止汽车品牌销售经营业务活动，且仍须履行一系列附随义务，以免引人误导，损害用户和汽车供应商的利益。如停止使用商标和标识、拆除标识标牌、移转用户资料、返还信息系统等。
（6）纠纷的解决方式。授权经营合同的履行是一个长期的过程，出现纠纷是很正常的事情。合作双方既有对立的一面，也有统一的一面。因此一旦纠纷出现，双方应该彼此坦诚地交换意见，尽量通过协商解决纠纷，这样对双方都较为有利。如协商不成，可通过诉讼或仲裁解决。
（7）文字效力。不少汽车供应商为中外合资企业，其授权经营合同文本往往以中外文两种文字书就。按照平等原则，中外文两种文字应具有同等法律效力，但实践中，外文往往仅供汽车供应商内部合资外方相关人员阅审，应用更广泛的是中文，故有企业约定，两种文字文义出现歧义时，“以中文所表达的含义为准”，提前避免一个争议来源的产生。
3、合同附件。
本合同附件是本合同的一部分，与本合同正文具有同等效力。一般包括附件一：经销商企业情况；附件二：年度整车和备件买卖合同样本；附件三：网点形象与建设标准；附件四：合同期间汽车供应商商务政策文件。除附件一外，其余合同附件以汽车供应商制定并发布、提供的为准，汽车供应商在制订、发布这些附件时应遵循诚信、效率原则。

(作者：喻昌运 神龙汽车有限公司 法律顾问）