商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析/兰翔

作者:法律资料网 时间:2024-05-13 22:20:00   浏览:8871   来源:法律资料网
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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院 兰翔)

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多,主要可以细分为五种类型:(1)立体停车位,即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属,就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性,而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益,并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体,它必须具备以下的条件:1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后,具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国,虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件,我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围,还是属于共有权客体范围。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下,要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断:
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”,第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”,第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知:“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定,是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着,有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度,并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,……当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定,房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后,其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记,也可以合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则,拥有土地使用权,才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物,如果要取得独立产权,就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则,不计算建筑容积率的建筑物,其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知,根据现行房地产法律,只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》),其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果,从现行的房地产法律制度出发,要判断不同类型停车位的产权归属,必须掌握理论与法律的两个标准:
(1)理论标准:属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准:计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准,以下将分析不同类型停车位的产权归属问题:
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
因此,开发商有权销售或租赁立体停车位,购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。而且,该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问,小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为:根据规范设计要求,南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准,是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献:
1、陈?:《论建筑物区分所有权》,载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》,载《西南民族大学学报(人文社科版)》2005年第4期。
3、张军斌:《论商品房住宅小区停车位的产权归属》,载《法苑》第12期。

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福州市人民政府办公厅转发市重点项目建设管理办公室关于福州市市级重点项目前期工作经费管理意见的通知

福建省福州市人民政府办公厅


福州市人民政府办公厅转发市重点项目建设管理办公室关于福州市市级重点项目前期工作经费管理意见的通知

榕政办〔2010〕193号


各县(市)区人民政府,市直各委、办、局(公司):

  市重点项目建设管理办公室拟制的《福州市市级重点项目前期工作经费管理意见》已经2010年市政府第20次常务会议研究同意,现转发给你们,请结合各自实际,认真遵照执行。

  二○一○年九月二十六日

  福州市市级重点项目前期工作经费管理意见

  市重点项目建设管理办公室

  (二○一○年九月)

  为加强对市级重点项目前期工作经费(以下简称“前期经费”)的管理,提高前期经费安排的科学性和使用成效,保证我市重点项目前期工作质量和效率,特制订如下意见。

  第一条 前期经费年度预算由市重点项目建设管理办公室(以下简称“市重点办”)于每年底负责编制,报市政府批准后列入下年度市本级财政预算。

  第二条 前期经费安排原则

  (一)前期经费实行集中使用,统一申报、统一安排、统一审定。

  (二)前期经费用于从项目筹划、机会研究到可行性研究完成之前所发生的工作费用,主要包括项目前期规划、项目建议书(预可行性研究报告)、工程可行性研究、环评报告的调研、编制、审查、论证、报批等方面工作。鼓励开展项目规划、研究、开发和储备等超前性、前瞻性和预见性工作。

  (三)前期经费原则上安排用于市直部门开展市级重点项目前期工作。县(市)区重点项目原则上由各县(市)区政府和项目业主负责筹措前期工作经费,若确需使用市级前期工作经费的,由市重点办、市发改委、财政局审核后,报市政府研究审定。

  (四)前期经费直接安排给项目业主单位或筹建单位,与前期工作目标责任制相结合,与前期工作任务对应挂钩。

  (五)前期经费实行滚动使用。项目动建后列入项目成本,由市财政局负责收回除用于报审等工作所使用的沉没性费用(原则上不超过安排前期经费总额的15%)之外的其它前期费用。

  (六)特大型和特殊项目按市里研究决定意见予以安排。

  第三条 前期经费安排范围

  (一)正在开展前期工作,已列入全市中长期规划重点项目表和年度市级重点项目表,以及以政府行为为主推动前期工作的市级重大基础设施建设、社会事业、产业、高新技术产业化等项目。

  (二)关系全市经济社会发展全局的重大专项规划、课题和项目开发研究经费。

  (三)重点项目前期报批等工作管理经费。

  (四)市委、市政府确定的其它前期经费。

  第四条 申请前期经费应具备的条件:

  (一)明确年度前期工作阶段性工作内容、工作进度要求。

  (二)明确项目前期工作责任单位、业主单位,或已组建项目筹建班子。

  (三)已编制前期经费支出预算计划(包括使用前期经费的项目名称、申请金额和经费用途等);费用标准参照国家标准以及我市相关规定执行。

  第五条 前期经费的安排和拨付

  (一)年度前期经费原则上于每年6月、9月分两期进行安排。

  (二)市直各项目主管部门根据本部门所开展的重点项目前期工作计划,按要求向市重点办申报。

  (三)市重点办会同市发改委、财政局研究后,提出拟安排前期经费的项目、前期工作内容及金额初步方案,报市政府审定。

  (四)前期经费安排经市政府审定后下达执行。

  (五)前期经费安排文件下达后,由市重点办与各项目业主签订《市级重点项目前期工作经费使用协议书》(以下简称《协议书》),明确前期经费的使用范围、工作任务、工作进度安排、工作质量要求、项目负责人等,《协议书》送市财政局备案。

  (六)市财政局根据前期经费安排下达文件和《协议书》,开展前期经费拨付工作,并将拨付情况反馈市重点办。其中:

  1、前期经费安排额度低于100万元(含100万元)的项目,一次性将前期经费全额拨付到项目业主账户。

  2、前期经费额度高于100万元的,分两个阶段拨付:

  (1)收到《协议书》后,拨付前期经费额度的50%至项目业主账户;

  (2)项目业主完成前期工作内容的中间成果并报市重点办审核后,拨付剩余的50%前期经费。

  (七)前期经费由市财政局实行专帐核算,允许跨年度使用。

  第六条 前期经费的管理 

  (一)市重点办定期对项目前期工作进展情况和前期经费使用情况进行跟踪检查,监督项目业主单位按时保质完成前期工作。

  (二)每年第四季度,市重点办会同市财政局、审计局、监察局等部门对年度前期经费使用情况进行审计检查。

  (三)项目业主单位行政主要负责人对项目前期工作和前期经费使用负全部责任,并履行以下职责:

  1、建立健全前期经费管理制度,认真组织实施项目前期工作,确保按时按质完成;项目前期工作最终成果应达到《协议书》规定的深度和要求。

  2、保证前期经费专款专用,并接受财政、审计等部门的监督检查,确保用好前期经费。

  3、每季度定期向市重点办报送项目前期工作进展情况、工作成果以及前期经费使用等情况。

  第七条 前期经费的使用考核

  (一)提前保质完成前期阶段成果并严格遵守财经纪律的项目业主单位及主管部门,在今后前期经费安排中给予适当鼓励。

  (二)未严格按照《协议书》要求开展项目前期工作,最终前期工作成果质量较差或违反财经纪律的项目业主单位,给予通报批评,必要时由相关纪检监察部门追究相应责任人的责任。

  第八条 前期工作责任单位不得随意更改前期工作的目标要求与内容,如因条件变化确需更改的,必须按有关程序报批,并报市重点办备案。

  第九条 本意见由市重点办负责解释。

  第十条 本意见自公布之日起实行。



昆明市限制养犬的规定

云南省人大常委会


昆明市限制养犬的规定
云南省人大常委会


(1995年9月22日云南省昆明市第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 1995年11月27日云南省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 1996年3月1日起施行)


第一条 为保障公民身体健康和人身安全,维护社会公共秩序和市容市貌,根据国家有关法律法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市养犬管理按照区域限制、统一审批、严格管理的原则,实行免疫、注册登记和许可证管理的制定。
第三条 凡在昆明市行政区域内养犬的单位和个人,均应遵守本规定。
第四条 限制养犬工作由本市各级人民政府组织实施,公安机关主管,农业、卫生、工商、市政市容等部门配合进行。

有关单位和基层群众组织应当协助做好限制养犬工作。
第五条 本市五华区、盘龙区以及官渡区、西山区在城市规划范围内的建成区为限制养犬区域(以下简称限养区)。
本市风景名胜区、旅游渡假区、机场、车站(货场)、市级以上开发区按限养区进行管理。
除前两款规定外,县(市、区)人民政府还可参照本规定划定限养区范围,报市人民政府备案。
第六条 未经批准,限养区内的单位和个人均不得养犬。
非限养区内养犬的单位和个人,不得将犬带入限养区。违者,令其立即带出,责令无效,可以没收其犬。
第七条 居住限养区内年满18周岁,具有完全民事行为能力的个人,可以申请饲养小型观赏犬。
符合前款规定,饲养小型观赏犬的,必须先向居住地公安派出所提出申请,经审核同意后,到畜牧兽医部门对犬进行健康检查,领取检疫合格证,报区公安机关审核批准。
第八条 限养区内的单位因特殊工作需要养大型犬的,向所在地公安派出所提出申请,经区公安机关审核后,报市公安局批准。
第九条 经批准养犬的单位和个人,必须向公安机关缴纳登记费,领取养犬许可证和犬牌。养犬许可证每年注册一次,并缴纳注册费。
已领取养犬许可证和犬牌的养犬人转让其犬的,应当到批准养犬的公安机关办理过户手续,并缴纳手续费。
收费标准由市人民政府确定。
第十条 经批准养犬的,必须遵守下列规定:
(一)小型观赏犬出户时,必须由具有完全民事行为能力的人携领,并挂犬牌、束犬链;
(二)不得携犬进入机关、企业事业单位的工作区,公共场所和乘坐六座以上的公共交通工具;
(三)按期办理年度注册手续;
(四)养犬不得侵扰他人的正常生活;
(五)大型犬应当实行拴养或者圈养;
(六)养犬人应当及时清除犬在户外排泄的粪便。
违反前款规定的,应当责令其改正。其中,违反第(一)至(五)项规定之一的,可以由公安机关对责任人处50元以上200元以下罚款;情节严重的,没收其犬,吊销养犬许可证和犬牌。违反第(六)项规定的,可以由市政市容管理部门处20元以上50元以下罚款。
第十一条 有下列情形之一的,由公安机关对个人处1000元以上3000元以下罚款,对单位处3000元以上10000元以下罚款,并区别不同情况,没收其犬和非法所得,吊销养犬许可证和犬牌;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)限养区内未经批准擅自养犬的;
(二)纵犬伤人的;
(三)倒卖、伪造养犬许可证或者犬牌的。
第十二条 专门从事犬类销售、举办营业性展览,开办为犬类服务的商店、医疗单位等,由市公安局会同有关部门审核,依法办理工商登记和其他手续,按指定地点和要求进行经营活动。养犬人出售其犬的,应当到指定地点交易。违者,由工商行政管理部门依照有关规定予以处罚。
第十三条 饲养的犬伤害他人的,养犬人应当立即将伤者送医疗卫生部门诊治,依法承担医疗费用并赔偿损失。
犬发生狂犬病和其它疫病时,养犬人必须立即将犬送畜牧兽医部门进行处理,防止疫情扩散;养犬人未及时送检处理,造成严重后果的,依法追究其法律责任。
第十四条 当发生危及人身健康或者生命安全的重大疫情时,市人民政府可以作出紧急组织捕杀犬类的决定。
第十五条 公安、工商等部门收取的养犬登记费、注册费、过户手续费和罚没收入一律上缴财政。
第十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》申请复议或者提起诉讼。
第十七条 本规定具体应用的问题由市公安局负责解释。
第十八条 本规定自1996年3月1日起施行。



1995年11月27日